Forhold til anden planlægning og lovgivning

Planområdet ligger i Frederikssund, som sammen med Græse Bakkeby og Vinge udgør kommunens regionale center. Det er kommunens største byområde med en koncentration af arbejdspladser, specialbutikker, uddannelsessteder, kulturtilbud og servicefunktioner.

Frederikssund, Græse Bakkeby og Vinge indgår som ”fingerby”, som rummer de byområder, hvor man på statsligt niveau ønsker at koncentrere hovedstadsområdets vækst jf. afsnit om Fingerplanen. Status som del af fingerbyen giver kommunens regionale center gode vilkår for udvikling. Inden for det regionale center ønsker Frederikssund Kommune at udnytte sit potentiale og at fastholde og udbygge sin position i konkurrencen med hovedstadsområdets større byer ved at tiltrække vækst og fremtidsmuligheder inden for handel, erhverv, uddannelse, kultur og bosætning mv.

Tillægget til lokalplan 007 underbygger kommunens byudviklingsstrategi ved at muliggøre bosætning tæt på gode kollektive transport muligheder og byfortætte i Frederikssund midtby, der sikrer befolkningsvækst i Frederikssund by. Byfortætningen vil være med til at skabe mere byliv i byen.

Stationsnærhed

De stationsnære områder og kerneområder skal udnyttes til tæt og bymæssig bebyggelse og indrettes med henblik på at fremme forholdene for bløde trafikanter og den kollektive trafik. Byfunktioner, som på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed, størrelse eller besøgsmønstre har en intensiv karakter, skal jf. Landsplandirektivet, Fingerplanen, placeres inden for de stationsnære områder og fortrinsvis inden for de stationsnære kerneområder.

Lokalplanområdet ligger inden for et stationsnært kerneområde. Lokalplantillægget muliggør boliger på fjerde og femte etage af parkeringshuset, hvilket har en intensiv karakter, blandt andet på grund af bebyggelsesprocenten, bygningshøjder og etageantal. Dertil ligger planområdet tæt på Frederikssund Station. Lokalplantillægget er dermed i overensstemmelse med gældende kommuneplan og Fingerplanen.

Parkering

Da lokalplanen ligger inden for de stationsnære områder, og lokalplanen giver mulighed for at etablere boliger, fastsætter Kommuneplan 2021 bestemmelser om, at der skal etableres 0,6 bilparkeringspladser og 2 cykelparkeringspladser pr. etagebolig.

Disse bestemmelser er indskrevet i temalokalplan 055 for parkering i Frederikssund Bymidte. Temalokalplanen er fortsat gældende og lokalplantillægget er derfor i overensstemmelse med kommuneplanen ift. parkering.

Planområdet ligger inden for et område, som i Kommuneplan 2021 er udpeget til et område med fokus på klimasikring. Inden for planområdet er der risiko for oversvømmelse ved havvandstigning og områder med risiko for oversvømmelser i forbindelse med skybrud.

Lokalplantillægget muliggør etageboligbebyggelse på fjerde og femte etage af parkeringshuset, hvilket sikrer bebyggelsen mod både risiko for oversvømmelse ved havvandstigning og risiko for oversvømmelser i forbindelse med skybrud, da det ligger højt.

Frederikssund Kommune vurderer på den baggrund, at den nye boligbebyggelse er sikret mod oversvømmelse ved havvandstigninger og oversvømmelser i forbindelse med skybrud.

Samtidig med, at Frederikssund Kommune udarbejder dette lokalplantillæg, udarbejder kommunen et kommuneplantillæg, der udlægger en ny ramme, som muliggør lokalplantillægget.

Kommuneplantillægget ændrer kommuneplanramme C 1.4, hvad angår bebyggelsesprocent og etageantal. Bebyggelsesprocenten ændres fra højest 120 til højest 230. Det højeste etageantal ændres fra 3 til 5.

Når Byrådet vedtager kommuneplantillæg 021, er lokalplantilllæg 007.1 i overensstemmelse med gældende kommuneplan.

Planområdet ligger i den kystnære del af byzonen, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet. Kommunalbestyrelsen skal for de kystnære dele af byzonerne vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på:

1. at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed
2. at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer
3. at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne
4. at offentligheden sikres adgang til kysten

Ved lokalplanlægning for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal lokalplanen redegøre for påvirkningen. Hvis bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal det begrundes.

Planområdet er beliggende i byzone ca. 500 meter fra kysten.

Kystlinjen er en bebygget kystlinje, hvor der både ses etageboligbebyggelse på op til syv etager, åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Dertil også skorstene tilhørende fjernvarmeværket og en etage boligbebyggelse på 14 etager. Mellem planområdet og kysten ligger der langs A C Hansens vej flere nye bebyggelser i tre til fire etager med saddeltag og enkelte bygninger med faldt tag i op til syv etager. Mellem kysten og planområdet ligger Kalvøen, som er en gammel ø, hvis naturlige terræn hæver sig op i 9 m, og er dækket med tæt skov. Kalvøen skærmer dermed for, at bebyggelsen i planområdet fra syd og vest. Lokalplantillægget fastsætter bestemmelser om, at boliger på butikscenterets parkeringshus ikke afviger fra butikscenteret og boliger på butikscenteret ift. højde og volumen.

Når Byrådet endeligt vedtager og offentligt bekendtgør lokalplantillæg 007.1 sker en delvis ophævelse af lokalplan 007 nyt butikscenter i Frederikssund ved Nygade/A C Hansensvej og Baneledet fra 2007. Med vedtagelse af lokalplantillægget ophæves og erstattes følgende bestemmelser i lokalplan 007:

• § 2
• § 3
• § 4.6
• § 5
• § 8.1
• § 8.12
• § 9.9

§ 7 om parkering i lokalplan 007 er ophævet af temalokalplanen 055 for parkering i Frederikssund bymidte. 

Der ophæves ingen servitutter med vedtagelsen af lokalplantillægget 007.1.

Ifølge planlovens § 16, stk. 3 skal der i alle lokalplaner oplyses om betingelserne for ekspropriation i forbindelse med en lokalplan. Det følgende afsnit er indsat for at opfylde dette lovkrav.
Kommunalbestyrelsen kan i medfør af planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom.

Ekspropriation kan kun ske under opfyldelse af en række betingelser:

• Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation
• Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført
• Ekspropriation må kun ske til fordel for almenvellet (almene samfundsinteresser)
• Ekspropriation til fordel for en privat aktør er ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet krav til ekspropriationens nødvendighed, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private
• Ekspropriationen skal være nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realisering af ekspropriationsformålet
• Ekspropriationens omfang skal være rimeligt i forhold til det formål, som der eksproprieres til.

Adgangen til at foretage ekspropriation efter lokalplaner, som er sendt i høring efter 1. januar 2019 bortfalder, hvis der ikke er truffet ekspropriationsbeslutning inden 5 år efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan.

Planområdet er udlagt som bolig og centerområde, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. Dele af lokalplanområdet er støjbelastet.

Jf. Planlovens § 15a må en lokalplan kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener med bestemmelser om afskærmningsforanstaltninger.

Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se Miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information.

Da lokalplanen giver mulighed for at etablere boliger i et område for blandede byfunktioner kan støjniveauet dæmpes ved at støjisolere den nye boligbebyggelse jf. Planlovens § 15 stk. 2 nr. 26.

Dertil skal det jf. miljøstyrelsens støjvejledning om støj fra veje sikres, at:

• Primære opholdsarealer har en støjpåvirkning på højest 58 dB,
• Udformningen af boligernes facader sker, så der er et støjniveau på højest 46 dB indendørs i sove- og opholdsrum med åbne vinduer, og
• Boligerne orienteres, så der så vidt muligt, er opholds- og soverum mod boligens stille facade og birum mod gaden/støjkilden.

COWI og SWECO har udarbejdet en støjredegørelse af både trafikstøj og virksomhedsstøj i området.

Trafikstøj

For at lokalplanen kan muliggøre boligbebyggelse forudsættes det, at støjniveauet bringes ned på højst 58 dB ift. trafikstøj på facader og arealer udlagt til opholdsarealer, jf. vejledende støjgrænseværdier fra Miljøstyrelsen.

Der er lavet støjberegning på trafikstøj fra Nygade/Ågade, A C Hansens vej, Roskildevej, Bruhnsvej og Baneleddet. Beregningen har vist at støjgrænser for trafikstøj er overskredet på alle facader og tagterrasser mod A C Hansens vej. På bagvedliggende
bygninger og udendørs opholdsarealer i gården er krav overholdt.

Støjberegningerne har vist, at støjgrænserne for trafikstøj kan overholdes ved at bebyggelsen etableres med lukkede facadevinduer med lydisolerende ruder, så bestemmelserne vedr. indendørs trafikstøj overholdes med lukkede vinduer jf. det gældende Bygningsreglement.
Delvist åbne vinduer med støjdæmpende egenskaber kan jf. støjberegningen løses med støjdæmpende tagterrasseværn og lavtsiddende, tophængte ventilationsvinduer. På den måde kan skabes støjdæmpende foranstaltninger, som vil holde trafikstøjen under de gældende grænseværdier, jf. Miljøstyrelsens vejledning ”Støj fra veje”.

Tagterrasserne er ikke primært opholdsareal til boligerne. Derfor kan de godt være støjpåvirkede. Det primære opholdsareal til boligerne er i det indre gårdrum. Dette opholdsareal er ikke støjpåvirkeret.

Virksomhedsstøj

De vejledende grænseværdier for den aktuelle områdetype jf. Frederikssund Kommunes ”Forskrift for støj og vibrationer samt miljøregulering af visse aktiviteter” (2019) er opsummeret herunder. Grænseværdierne i kommunens forskrift følger i øvrigt Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 ”Ekstern støj fra virksomheder”:

Der er målt på støj fra biografen, fra dagligvarebutikken i butikscenteret og fra butikscenteret. Støjkilderne, der er blevet målt på er køleanlæg, ventilationsanlæg, kondensatorer, affaldshåndtering af erhvervsaffald (komprimator og afhentning/kørsel) i varegården og vareleveringer.

Støjredegørelsen viser, at støjgrænserne er overholdt i dag- og aftentimerne. Der sker overskridelse af støjgrænserne for enkelte bygningsdele og tagterrasser tættest på varegården i nattetimerne ved tidlige vareindleveringer inden kl. 07.00. Støjredegørelsen konkluderer, at ved etablering af støjdæmpende foranstaltninger i form af tagterrasseværn kan støjgrænserne overholdes. Ejerne af butikscenteret har dertil oplyst, at der er indgået en aftale med virksomhederne i butikscenteret om, at der ikke må foregå vareleveringen inden kl. 07.00.

Lokalplantillægget fastsætter bestemmelser om forudsætning for ibrugtagning, der sikrer, at gældende støjgrænser overholdes. Lokalplantillægget fastsætter ikke nærmere bestemmelser om den konkrete støjforanstaltning, for at give metodefrihed til at sikre, at støjgrænserne overholdes. Støjberegningen har vist, at det er muligt, at løse støjproblematikkerne.

Frederikssund kommune er omfattet af Fingerplanen 2019, som sætter de overordnede rammer for fysisk planlægning i hovedstadsområdet. Fingerplanen fastlægger bl.a., hvor der må bygges nye boliger og erhverv, og hvor der skal være større grønne områder med plads til natur og friluftsliv.

Fingerplanen opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: det indre storbyområde, det ydre storbyområde, de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Det indre storbyområde findes ikke i Frederikssund Kommune.

Lokalplanområdet ligger i det ydre storbyområde inden for byfingeren, hvor der må ske byudvikling. Byfunktioner, som har intensiv karakter, skal placeres inden for de stationsnære områder.

Planområdet er indenfor et stationsnært område. Der planlægges i dette lokalplantillæg ikke for en byfunktion af intensiv karakter, såsom koncertarena, store kontorfaciliterer eller butikscenter. Lokalplantillægget muliggør en boligudbygning svarende til ca. 55 etageboliger. 

Den byudvikling, som lokalplantillægget giver mulighed for, vurderes at være i overensstemmelse med Fingerplanen.

Frederikssund Kommune skal sikre, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, ikke påvirker et Natura 2000-område væsentligt, jævnfør bekendtgørelse nr. 1383 af 26. november 2016 om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter.

Frederikssund Kommune kan ikke give tilladelse, hvis det ansøgte kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Planområdet ligger ca. 500 m fra Roskilde Fjord, der er Natura 2000-område. Da planområdet i forvejen i vid udstrækning er bebygget og næsten fuldstændigt befæstet, og da lokalplantillægget kun muliggør ny bebyggelse oven på eksisterende bebyggelse, vurderer Frederikssund Kommune, at planen ikke påvirker internationale naturbeskyttelsesområder væsentligt eller beskadiger/ødelægger plantearter eller yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Planområdet er separatkloakeret, således at spildevand og overfladevand afledes i hvert sit ledningssystem.
Spildevand ledes til forsyningens spildevandsledning og videre til Frederikssund renseanlæg.

Da ny bebyggelse kun sker i højden stiger befæstelsesgraden ikke. Afløbskoefficient ændres derfor ikke.

Lokalplantillægget er i overensstemmelse med kommunens gældende spildevandsplan.
Det er den til enhver tid gældende spildevandsplan for området, der bestemmer, hvordan spildevand og overfladevand skal håndteres inden for planområdet.

Frederikssund Kommune er omfattet af vandområdeplanerne 2021-2027 for vandområdedistrikt II – Sjælland. Hver vandområdeplan opstiller mål for, hvordan miljøtilstanden skal være i områdets vandløb, søer, kystvande og grundvand.

Vandområdeplanerne skal forbedre det danske vandmiljø. De skal sikre renere vand i Danmarks kystvande, søer og vandløb i overensstemmelse med EU’s vandrammedirektiv.

Byrådets fysiske planlægning må ikke forringe tilstanden i vandområder afgrænset i vandområdeplanerne eller forhindre, at de fastlagte miljømål i vandområdeplanerne kan opfyldes.

Grundvand

Lokalplanområdet ligger hverken inden for områder med særlige drikkevandsinteresser
(OSD), områder med drikkevandsinteresser (OD), indvindingsområder eller indvindingsoplande. Den planlagte anvendelse til boligformål vil ikke udgøre
en risiko for grundvandsbeskyttelsen.

Søer, vandløb og kystvand

Planområdet er i umiddelbar nærhed af et målsat vandløb, Sillebro Å. Området omfatter et allerede befæstet område med overfladevandhåndtering og vil fortsat selv håndtere overfladevandet. Der vil derfor ikke ske påvirkning af afstrømningen til Sillebro Å, eller den nedstrøms målsatte Roskilde Fjord.

Lokalplantillægget forringer eller forhindrer ikke de fastlagte miljømål og er i overensstemmelse med vandområdeplanerne.

Hvis der i forbindelse med jordarbejder, fx ved bygge- og anlægsarbejder, dukker spor af fortidsminder op, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, i medfør af museumslovens § 27. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum, ROMU.