Indhold
Størstedelen af bestemmelserne i lokalplan 007 fastholdes. I de følgende afsnit redegøres for lokalplantillæggets indhold og hvad det betyder, at tillægget giver mulighed for nye boliger på parkeringshuset.
Områdets anvendelse
Lokalplantillægget muliggør, at der kan etableres to nye etager (etage 4 og 5) på parkeringshuset i delområde 3, som kan anvendes til etageboliger, mens etage 1, 2 og 3 fortsat skal være parkeringshus.
Anvendelserne i delområde 1 og 2 fastholdes som i lokalplan 007. Anvendelsen af delområde 3 ændres med dette lokalplantillæg.
Bebyggelsens omfang og placering
Lokalplantillægget muliggør 4.000 m2 ny boligbebyggelse på butikscenterets parkeringshus. Boliger skal forventeligt være 60-110 m2, hvilket svarer til ca. 55 nye boliger.
Bebyggelsesprocenten for hele lokalplanområdet hæves dermed fra 185% til 230%.
Etageantallet i delområde 3, hvor parkeringshuset ligger, og hvor de nye boliger skal ligge, hæves fra 3 (med udnyttet tagetage) til 5 etager. Samtidig hæves bygningshøjden i delområde 3 fra 12,5 meter til 16 meter, men tekniske anlæg, såsom antenne, sirenemaster, elevator, rækværk og solenergianlæg kan være højere, dog højest 18 meter højt. Højdebestemmelserne er svarende til bestemmelserne for bygninger i lokalplan 007 for delområde 1. På den måde tilpasses det nye byggeri det eksisterende byggeri i forhold til højde.
Ovenstående billede viser at den nye boligbebyggelse ikke bliver højere end butikscenteret med eksisterende boliger
Der er udarbejdet skyggediagrammer, der viser skyggepåvirkningen af den nye bebyggelse. Skyggediagrammerne viser, at skyggepåvirkningen fra det det nye boligbyggeri vil have størst påvirkning på varegården og vejtilkørslen, der ligger øst for planområdet. Diagrammerne viser, at der oftest vil være den del af det fælles friareal, der ikke vil være skygge påvirket. Det fælles friareal vil dog være meget skyggepåvirket i vinterhalvåret i eftermiddags og aftentimerne, hvor den nye boligbebyggelse vil skygge for det fælles friareal. Planområdet ligger dog tæt på det større grønne område bløden, der ikke vil være skyggepåvirket, når det fælles friareal er skyggepåvirket.
Skyggediagrammer for eksisterende og ny bebyggelse i juni
Skyggediagrammer for eksisterende og ny bebyggelse i september
Bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering i delområde 1 og 2 fastholdes som i lokalplan 007.
Bebyggelsens ydre fremtræden
De nye boliger på parkeringshuset opføres i to etager. Hver etage opføres med et gennemgående gesimsbånd ud mod A C Hansens vej og Baneledet. Gesimsbåndet skal have lodrette takter og skal være i lyst gråligt metal. Gesimsbåndene skal være en spejling af materialer brugt til at bygge biografen, der ligger i forbindelse med butikscenteret. Facaderne på boligerne på parkeringshuset skal være i lyse, varme toner i metal, aluminium eller stål. I facaderne mod byen kan indgå partier med træ i op til 25% af det samlede facadeareal. Facaderne på boligerne skal referere til butikscenterets lyse teglsten. Tagterasseværn skal være i glas. Lokalplantillægget fastsætter bestemmelser om, at facader ind mod det fælles gårdrum skal være af træ.
Lokalplantillægget fastsætter bestemmelser om, at de nye boliger i delområde 3 skal opføres som en randbebyggelse ud mod A C Hansens vej og Baneledet, med indrykkede facader. Bestemmelsen om, at boliger skal opføres med indrykkede facader sikrer, at de nye boliger udformes efter et princip om tilbagetrukne facader svarende til de eksisterende boliger på butikscentret. Derved videreføres butikscentrets overordnede geometri. De indrykkede facader muliggør også etableringen af tagterasser til alle boligerne. Facaderne på boligerne på etage 4 skal være indrykket minimum 1,5 meter fra parkeringshusets facade. Facaderne på boligerne på etage 5 skal være indrykket minimum 3 meter fra parkeringshusets facade.
Bestemmelser om bebyggelsens udseende for etage 1-3 i delområde 3 og bebyggelsens udseende i delområde 2 fastholdes som i lokalplan 007.
Adgangs- og parkeringsforhold
Som bilist ankommer man til boligerne på parkeringshuset ved at køre fra A C Hansens vej til Baneledet og derefter ind i parkeringshuset via eksisterende indkørsel i parkeringshuset, med mulighed for parkering i underliggende etager. Den primære adgang til boligerne på parkeringshuset er med den eksisterende elevator i butikscenteret, som kan tilgås fra alle parkeringsdæk. Der er dertil fem eksisterende trappetårne i parkeringshuset, der fungerer som sekundære adgange til boligerne.
Som blødtrafikkant, gående eller cyklist, ankommer man til boligerne ad eksisterende fortove, stier og cykelstier i området. Fra terræn er der ved de eksisterende trappetårne i parkeringshuset indgange til parkeringshuset ude fra offentlig vej. Elevatoren i butikscenteret kan også tilgås ved at gå gennem butikscenteret. Dertil etableres der en yderligere elevatoradgang ved Baneledet, der betjener alle 5 etager.
Det nederste boligplan på parkeringshusets etage 4 vil få direkte indgang til boligerne fra det fælles friareal. Der bliver adgang til boligerne på etage 5 fra en svalegang med udendørs trapper og lifte. Svalegangen og de udendørs trapper fra etage 4 til etage 5 vender mod det fælles opholdsareal på tagfladen.
Ovenstående billede viser at adgangsveje og stier indenfor og til planområdet.
Bestemmelser om veje og stier fastholdes som i lokalplan 007.
Parkering
Med en parkeringsnorm på 0,6 afføder de nye boliger ca. 32 bilparkeringspladser. Bilparkeringen sker i parkeringshuset på parkeringsdæk under de nye boliger.
Omkring halvdelen af cykelparkeringen til de nye boliger skal placeres på tagfladen ved de nye boliger i tilknytning til elevatortårnet. Det betyder konkret, at ca. 45-65 af de i alt 110 cykelparkeringspladser til de nye boliger skal placeres inden for et nærmere bestemt område på fjerde etage inden for delområde 3. Den anden halvdel af cykelparkeringen placeres på terræn inde i parkeringshuset.
Siden vedtagelsen af lokalplan 007 er der vedtaget en temalokalplan for parkering i Frederikssund midtby, lokalplan 055, som aflyser parkeringsbestemmelserne i lokalplan 007. Parkeringsbestemmelser fastholdes som i temalokalplan 055 for parkering i Frederikssund bymidte.
Skiltning
Tillægget fastlægger bestemmelser om type, omfang, udformning, placering af og størrelse på skiltning med udgangspunkt i den hidtidige praksis for skiltning. Bestemmelserne muliggør moderne og tidssvarende skiltning på butikscenterets facader, som svarer til skiltningen på biografen, samtidig med, at bestemmelserne sikrer en visuel helhedsvirkning, hvor skiltningen er tilpasset butikscenterets arkitektur og størrelse.
Butikscentrets arkitektur og størrelse medfører, at der er behov for flere og større skilte end på en mindre ejendom i den historiske bykerne, hvor arkitektoniske og kulturhistoriske hensyn i højere grad medfører, at visse former for skiltning og reklamering kan være uhensigtsmæssige. Der gives mulighed for mere og større skiltning på butikscentret end i bymidten, da der er et andet behov for skiltning på butikscenteret end på ejendommene i bymidten, og fordi butikscenteret indgår i en anden kontekst end det historiske købsstadsmiljø i strøggaderne. Skiltningen i gågaden består hovedsageligt af vandrette facadebånd som rektangulære logoer eller som fritstående bogstaver over facadepartierne. Hovedparten af forretningerne har også et eller to skilte placeret vinkelret på facaden med forretningens logo. Skiltning i gågaden er omfattet af Lokalplan nr. 017 for Frederikssund Bymidte, der fastlægger nærmere bestemmelser om placeringen, størrelsen, typen og antallet af skilte pr. virksomhed. Skiltningen i gågaden er tilpasset det gamle købstadsmiljø.
Lokalplantillægget muliggøre følgende skiltning indenfor planområdet: opsætningen af syv facadeskilte, herunder skilte med butikscentrets navn og logo over butikscentrets hovedindgange og på parkeringshuset, samt 25 bannerskilte på butikscentrets og parkeringshusets facader.
Lokalplantillægget aflyser bestemmelser om skiltning i lokalplan 007.
Fælles friareal
Lokalplantillægget fastlægger et fælles friareal til boligerne i delområde 3 i det indre gårdrum på etage 4. Det fælles friareal skal give beboerne mulighed for ophold, leg og aktiviteter. Lokalplantillægget sætter bestemmelser om, at det fælles friareal skal beplantes med en variation af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af buske og græs. Alle boligerne udformes dertil med private tagterrasser ud mod offentlig vej.
Der er ingen bestemmelser om friarealer i delområde 3 i lokalplan 007. Bestemmelserne i lokalplantillægget er en tilføjelse.
Visualisering af ny bygningsmasse til boliger på parkeringshuset set ovenfra. Boliger etableres med indrykkede facader, som spejler boligerne på butikscenteret og et friareal på midten af tagfladen. Facadeudtrykket på boligerne er ikke retvisende.
Visualisering af ny bygningsmasse til boliger på parkeringshuset set fra A C Hansens vej. Facadeudtrykket på boligerne er ikke retvisende.
Eksisterende forhold
Området ligger lige op ad Frederikssund Station, hvor der både er en S-togsforbindelse og busser, der forbinder området med resten af hovedstadsområdet. Den centrale placering sikrer også let tilgængelighed i forhold til servicefunktioner, såsom butikker i Frederikssund.
Vej- og stinettet i og omkring planområdet er allerede udbygget. Langs planområdet løber Nygade, A C Hansens vej og Baneledet. Sillebro Å løber langs planområdets østlige grænse. Langs vandløbet indenfor planområdet går en kommunal grussti, der forbinder torvet foran butikscenteret med Baneledet. Fra Frederikssund Station er der en trappeovergang ind til butikscenteret. Der er cykelstier langs både Nygade, A C Hansens vej og Baneledet.
Området rummer i dag et butikscenter, der åbnede i 2010. Før opførslen af butikscentret lå en betonstøberivirksomhed, enkelte beboelsesejendomme samt blandet detailhandel og erhverv i området.
Butikscentret indeholder foruden 60 butikker og serviceerhverv også 35 boliger på etage 3. Butikscentrets 60 forretninger varierer fra dagligvare- og udvalgsvarebutikker til kundeorienterede serviceerhverv, herunder biograf. Butikscenteret har dertil en varegård og et parkeringshus i fire etager.
Butikscenterets første halvanden etager er bygget i lysegullige teglsten med større vinduespartier, der bryder facaden op. De øverste halvanden etager er opført i glas med lyst, næsten blåligt film på, der gør glasset uigennemsigtigt. På de øverste halvanden etager er der også vinduespartier, der bryder facaden op. Parkeringshusets facader er bygget op ad stållameller med slyngplanter på, der giver parkeringshuset et grønt præg. For at bryde parkeringshusets facade op er der ved trappetårnene facadedele med samme lyse teglsten, som ses på butikscenterets facader.
Vest for planområdet, på den anden side af A C Hansens vej er der gennem de seneste par år bygget nye etageejendomme i tre til fire etager. De nye bebyggelser er opført i teglsten i både lyse og rødlige farver. Alle bygningerne har saddeltag.
Butikscenteret med boliger på etage 3
Butikscenteret og parkeringshus
Butikscenteret og Sillebro Å
Biografen
Biografen og varegården
Parkeringshusets facader med slyngplanter