Bestemmelser

Formålet med lokalplanen er:

• at give mulighed for at opføre op til 24 rækkehuse i del af området (delområde I).
• at udlægge fælles grønne arealer og sikre stiforbindelser til Hørup Skov og Jørlunde by.
• at bevare træerne i lindealléen som karaktergivende element
• at sikre boligområde og opholdsarealer i delområder I og II mod støj fra omkringliggende veje.
  
• at sikre, at området vejbetjenes fra syd via Roskildevej.

Område

Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

Området omfatter matrikelnummer 7a og en mindre del af 7000a Jørlunde by, Jørlunde samt alle matrikler der efter 1.november 2023 udstykkes herfra.

Delområder

Lokalplanområdet inddeles i tre delområder, delområde I, delområde II og delområde III, som vist på kortbilag 2.

Zonestatus

§ 2.3.1
Den del af delområde I, som ligger i landzone, overføres ved lokalplanens vedtagelse til byzone.
Den del af delområde I, som ligger i byzone, forbliver i byzone, som vist på kortbilag 3.

§ 2.3.2
Delområde II skal forblive i landzone.

§ 2.3.3
Delområde III skal forblive i landzone.

Bonusvirkning

§ 2.4.1 

Lokalplanen erstatter, jf. planlovens § 15, stk. 4, de tilladelser til bebyggelse og anlæg i landzone i delområde III, jf. planlovens § 35, stk. 1 (landzonetilladelse), der er nødvendig for lokalplanens virkeliggørelse.

Der skal derfor ikke meddeles landzonetilladelse til følgende:

- Etablering af regnvandsbassin i delområde III, jf. §§ 8.6.1 - 8.6.5.

- Etablering af støjskærm i delområde III, jf. §§ 8.7.1 - 8.7.4.

- Terrænregulering i delområde III, jf. § 8.2.3.

Delområde I

§ 3.1.1
Delområde I udlægges til helårsbeboelse i form af rækkehuse (tæt-lav bebyggelse) med tilhørende tekniske anlæg og fællesfaciliteter såsom parkeringsarealer, vej-, sti- og opholdsarealer.

Delområde II

§ 3.2.1
Delområde II må kun anvendes til landbrugsejendom med én bolig og erhverv i tilovers blivende landbrugsbygninger jf. Landzonereglerne i planlovens § 37, der var gældende ved lokalplanens vedtagelse:

Håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker, liberale erhverv, forenings- og fritidsformål og en bolig, samt lager- og kontorformål m.v. på betingelse af: at virksomheden eller boligen etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang.

Delområde III

§ 3.3.1
Delområde III må kun anvendes til regnvandsbassin og dertilhørende vejanlæg samt støjskærm parallelt med Roskildevej. Derudover skal området anvendes til stiforbindelser til Hørup Skov og Egevej. Der må i delområde III opføres tekniske anlæg til områdets drift.

§ 4.1
Der må ske udstykning, matrikulering og arealoverførsel i lokalplanområdet.

§ 4.2
Boliggrunde skal udstykkes med to til fire boliger i hver klynge. Der skal være en forskydning på minimum 1 m mellem to af boliggrundene i de klynger, hvor der er mere end to boliger. Udstykning, matrikulering eller arealoverførsel af grunde må kun ske som vist i princippet på kortbilag 4. 

§ 4.3
Grunde til rækkehuse må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 125 m².

Veje

§ 5.1.1
Vejadgangen til lokalplanområdet må kun ske fra den sydlige del af Roskildevej, som vist på kortbilag 5. Øvrige vejadgange skal lukkes. 

§ 5.1.2
Der skal anlægges veje og vendeplads som vist på kortbilag 5.

Vejen A-B skal udlægges i en bredde af 7 m.

§ 5.1.3
Vejen C-D skal fastholdes som grusvej i en bredde af 4,5 m.

§ 5.1.4
Vendepladsen V på kortbilag 5 skal anlægges med manøvreareal svarende til minimum en 12 m renovationsbil.

§ 5.1.5
Der skal etableres en servicevej med en bredde på minimum 4 m i græsarmering fra Egevej til regnvandsbassinet i delområde III.

Stier

§ 5.2.1
Der skal etableres stiadgang til lokalplanområdet, som vist på kortbilag 5.

§ 5.2.2
Der skal anlægges fortov som vist på kortbilag 5 mellem a-b.
Der skal anlægges sammenhængende sti mellem punkterne b-d, b-c og c-e som vist på kortbilag 5.

§ 5.2.3
Stier skal udlægges med en bredde på mindst 2,0 m.

§ 5.2.4
I delområde I skal stier udføres i fliser og/eller belægningssten.

§ 5.2.5
I delområde III skal stier udføres som leret stigrus. 

Parkering og gårdsplads

§ 5.3.1
Der skal mindst etableres 1,5 p-plads pr. bolig indenfor lokalplanområdet.

§ 5.3.2
Der skal etableres mindst 1 handicapparkeringsplads ud for en stiadgang i henholdsvis den nordlige og den sydlige ende af delområde I. 

§ 5.3.3
Parkering skal etableres som fællesparkering inden for det på kortbilag 5 viste parkeringsområde. Dog skal parkering til bebyggelsen i delområde II ske på gårdsplads eller lige nord for bebyggelsen, som vist på kortbilag 5. 

§ 5.3.4
Parkeringspladser skal etableres med bredde på mindst 2,5 m og længde på mindst 5 m, dog skal handicapparkeringspladser etableres med bredde på mindst 3,5 m og længde på mindst 5 m.

§ 5.3.5 
Parkeringsarealer skal befæstes med grus eller græsarmering. Handicapparkering skal udføres med fast belægning, der sikrer tilgængelighed for alle.

§ 5.3.6
Gårdspladsen, vist på kortbilag 5, skal befæstes med grus. 

Omfang af primær bebyggelse i delområde I

§ 6.1.1
I delområde I må der maksimalt etableres 24 boliger. 

§ 6.1.2
Indenfor byggefelt 1 må boliger højst opføres i 1 etage. Indenfor byggefelt 2 må boliger højst opføres i 1½ etage, som vist på kortbilag 2.

§ 6.1.3
Boligbebyggelsens højde må højst være 8,5 m målt fra niveauplan.  

§ 6.1.4
Facadehøjden må ikke overstige 3 m målt fra niveauplan.

§ 6.1.5
I delområde I må der på hver boliggrund højst opføres 20 m² sekundær bebyggelse. 

§ 6.1.6
Sekundær bebyggelse må gives en højde på højest 3 m målt fra terræn.

Omfang af primær bebyggelse og sekundær i delområde II

§ 6.2.1
Der må ikke opføres ny bebyggelse i delområde II ud over sekundære bygninger med et samlet areal på højst 50 m2. Arealer med tiloversblivende landbrugsbygninger og bolig i delområde II, er vist på kortbilag 4. Bestemmelsen gælder ikke byggeri, der er nødvendige for landbruget, skovbrug og fiskerierhverv.

§ 6.2.2
Bygningshøjden må højst være 8,5 m målt fra terræn.

§ 6.2.3
Sekundær bebyggelse må gives en højde på højst 3 m målt fra terræn.

Placering af primær og sekundær bebyggelse i delområde I

§ 6.3.1
Rækkehusbebyggelse i delområde I skal placeres inden for de byggefelter, som er vist på kortbilag 2.

§ 6.3.2
Rækkehusbebyggelse skal etableres med facadeforskydninger på mindst 1 m vinkelret på facadelinjen. Facadeforskydningerne skal ske mellem boliger i 1 etage og 1½ etage. 

§ 6.3.3
Boligbebyggelse og sekundær bebyggelse må placeres i naboskel.

§ 6.3.4
Sekundær bebyggelse må placeres uden for byggefelterne og i skel.

Altaner og karnapper

§ 6.4.1
Der må ikke etableres altaner eller tagterrasser indenfor lokalplanområdet.

Tekniske anlæg

§ 6.5.1
Tekniske anlæg så som transformere, pumpestationer, kabel- og rørskabe og lign. må ikke placeres indenfor de fælles opholdsarealer i delområde I, som vist på kortbilag 6. 

§ 6.5.2
Der må ikke opsættes solceller og solfangere på terræn indenfor delområde I.

Paraboler og antenner i delområde I

§ 6.6.1
Fritstående paraboler og antenner må maksimalt have en højde på 1,8 m målt fra naturligt terræn.

§ 6.6.2
Fritstående paraboler og antenner skal placeres i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel mod naboejendom og mindst 10 meter fra skel mod vej.

Facader på primær og sekundær bebyggelse i delområde I

§ 7.1.1
Boligbebyggelsens ydervægge skal være træ eller blank eller pudset teglstensmur. 

§ 7.1.2
Blank teglstensmur skal udføres i gule eller brune nuancer. Facader af træ skal være grå eller med træets naturlige farve.

§ 7.1.3
Zink må ikke anvendes som byggemateriale til nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

§ 7.1.4
Facader på sekundær bebyggelse skal være træ. Drivhuse kan opføres i glas.

Facader på primær og sekundær bebyggelse i delområde II

§ 7.1.1
Stuehusets ydervægge skal være blank teglstensmur i gule eller brune nuancer. 

§ 7.1.2
Driftsbygningernes ydervægge skal være hvide i pudset eller kalket teglstensmur. 

§ 7.1.3
Zink må ikke anvendes som byggemateriale til nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

§ 7.1.4
Facader på sekundær bebyggelse skal være i træ. Drivhuse kan opføres i glas.

Tage på primær og sekundær bebyggelse i delområde I

§ 7.3.1
Tage på boligbyggelsen i 1 etage skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 25 og 35 grader.

§ 7.3.2
Tage på boligbyggelsen i 1½ etage skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 40 og 50 grader.

§ 7.3.3
Tage på sekundær bebyggelse kan dog udføres med anden taghældning. 

§ 7.3.4
Tagbeklædning skal udføres med teglsten af røde, brune eller grå tegl eller beton, integrerede solpaneler eller som grønt tag med tagvegetation i form af sedum, græs eller lignende (levende tag). Tage på sekundær bebyggelse kan derudover udføres i tagpap. Drivhuse kan opføres med glastage. 

§ 7.3.5
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10. Drivhuse må have anden glansværdi. 

§ 7.3.6
Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelses tage, hvis de etableres parallelt eller plant med tagfladen. 

§ 7.3.7
Solenergianlæg skal være sorte eller i samme farve som tagfladen med mat eller antirefleksbehandlet overflade med en glansværdi på højst 10. 

Tage på primær og sekundær bebyggelse i delområde II

§ 7.4.1
Tage på stuehuset og driftsbygningerne, se kortbilag 2, skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på 45 grader. Tage på sekundær bebyggelse kan dog udføres med anden taghældning. 

§ 7.4.2
Tagbeklædning på driftsbygningerne skal udføres med røde tegl- eller betonsten. Tagbeklædning på stuehuset skal være tegl, beton eller skifer. Tage på sekundær bebyggelse kan derudover udføres i tagpap. Drivhuse kan opføres med glastage.

§ 7.4.3
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.Drivhuse må have anden glansværdi. 

§ 7.4.4
Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelses tage, hvis de etableres parallelt eller plant med tagfladen. 

§ 7.4.5
Solenergianlæg skal fremstå sorte eller i samme farve som tagfladen med mat eller antirefleksbehandlet overflade med en glansværdi på højst 10. 

Kviste på primær bebyggelse

§ 7.5.1
Kviste må maksimalt have en samlet bredde på 1/3 af boligens længde. 

§ 7.5.2
Kviste må ikke placeres nærmere gavlene end tre tagsten. 

§ 7.5.3
Kviste må ikke gennemskære tagfod.

Skiltning

§ 7.6.1
Skilte må ikke være større end 20 x 40 cm (højde x bredde) og skal placeres ved hoveddør eller indkørsel til den enkelte bolig eller erhverv.

§7.6.2
Skilte må ikke opsættes på tage eller således, at dele af skiltet rager op over facaderne.

§ 7.6.3
Der må ikke ske reklamering i lokalplanområdet. 

Opholds- og grønne arealer

§ 8.1.1
Indenfor lokalplanområdet skal der etableres fælles opholdsarealer, som vist på kortbilag 6. 

§ 8.1.2
De dele af delområde I, som ikke anvendes til bolig med tilhørende have, vej eller parkering, skal udlægges til fælles opholdsarealer, se kortbilag 6. Arealer udlagt til fælles opholdsarealer må ikke bebygges. Her kan der etableres rekreative fællesfaciliteter som boldbane, legeplads, bålplads, petanquebane, bænke og lignende.

Terrænregulering

§ 8.2.1
Indenfor delområde I må der ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn. Dog kan der foretages terrænregulering op til - 1,0 m, når dette sker for at sikre afledning af overfladevand til regnvandssystemet eller forebygge oversvømmelse ved skybrud.

§ 8.2.2
Indenfor delområde III må der ikke foretages terrænregulering. Dog må der med terrænregulering etableres regnvandsbassin og en jordhøj. Jordhøjen må have en højde på maksimalt 2,5 m målt fra det naturlige terræn. Dele af jordhøjen må placeres i forlængelse af støjskærm. 

§ 8.2.3
Terrænreguleringer nærmere lokalplanafgrænsningen end 1,0 m er ikke tilladt. Dog, må der ikke ske terrænregulering tættere på vejskel for statsvejen Roskildevej end 3,0 m uden tilladelse fra Vejdirektoratet. 

I skel mod veje, stier og fællesarealer skal niveauspring, som følge af terrænregulering etableres som skråninger med bløde kurver og en hældning på højest 1:3.

Beplantning

§ 8.3.1
Beplantning af fælles friarealer skal være mindst fire forskellige egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske for at øge biodiversiteten. 

§ 8.3.2
Beplantning som markeret på bilag 6 skal bevares. Det betyder, at beplantningen skal udskiftes, når det sker som følge af sygdom, alder, beskadigelse el.lign.

§ 8.3.3
Beplantning indenfor delområde III og på arealer udlagt til fælles opholdsarealer i delområde I skal bestå af græsklædte arealer med fritstående træer og buske. 

Hegn

§ 8.4.1
Hegn skal være levende hegn. Hegn på boligrunde må suppleres med trådhegn. Dog må der opføres faste hegn omkring affaldshåndtering. Fast hegn skal opføres i træ og med højde på højest 1,8 m.

§ 8.4.2
Midterlinjen af hegn mod vej og sti skal holdes på egen grund, mindst 30 cm fra skel.

§ 8.4.3
Hegn må have en maksimal højde på 1,8 m.

Belysning

§ 8.5.1
Belysning af den udlagte vej A-B skal ske med parkbelysning med en maksimal lyspunkthøjde på 4 meter og nedadrettet lyskegle.

§ 8.5.2
Belysning af stier og vejen C-D i delområde I skal ske med pullertlamper med en højde på højst 1,2 m.

§ 8.5.3
Der må ikke opsættes belysning indenfor delområde III.

Regnvand og befæstelse

§ 8.6.1
Indenfor delområde III skal der etableres et regnvandsbassin. 

§ 8.6.2
Regnvandsbassin skal udføres med en organisk form og med let skrånende brinker i 1:5, dog kan der på dele af bassinet etableres brinker i 1:3. 

Støjskærm

§ 8.7.1
Der skal etableres støjskærm langs Roskildevej, som vist på kortbilag 5.

§ 8.7.2
Støjskærmens højde må maksimalt være 4 m målt fra naturligt terræn.

§ 8.7.3
Støjskærmens sider skal beklædes med pileflet, dog kan 1/3 del af støjskærmen etableres i transparent materiale. 

§ 8.7.4
Støjskærmen skal beplantes med selvhæftende klatreplanter. Der skal plantes mindst 3 planter pr. løbende meter støjskærm på begge sider af skærmen, der hvor skærmen ikke er udført med transparent materiale.

Affaldshåndtering

§ 8.8.1
Affaldshåndtering skal placeres som vist på kortbilag 5.

§ 8.8.2
Affaldsbeholdere skal udføres som nedgravende eller seminedgravede affaldsbeholdere. Den del af affaldsbeholderen, som placeres over terræn skal beklædes med træ.

Grundejerforening

§ 9.1.1
Der skal oprettes grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens delområde I og delområde III. 

§ 9.1.2
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, støjskærm, belysning, fælles opholdsarealer, jf. kortbilag 6 og stier. Grundejerforening skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.

§ 9.1.3
Grundejerforeningens skal oprettes senest, når 50% af grundene er solgt.

Tilslutning til forsyningskilder

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.

Varmeforsyning

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er varmeforsynet.

Veje, stier og parkering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering som anført under lokalplanens §§ 5.1-5.3.

Opholds- og legearealer

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før opholdsarealer er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i §§ 8.1.1-8.1.2.

Beplantning

Ny bebyggelse må ikke tage i brug før beplantning er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i §§ 8.3.1 - 8.3.3.

Støjdæmpende foranstaltninger

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før støjdæmpende foranstaltninger i form af støjskærm er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.7.1 - § 8.7.4.

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj er overholdt.

Regnvandshåndtering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før fælles anlæg til regnvandshåndtering er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.6.1 - 8.6.2.

Ophævelse af servitutter

§ 11.1.1
Der aflyses ingen servitutter med nærværende lokalplan. 

§ 11.1.2

På ejendommen er tinglyst vejbyggelinjer og adgangsbegrænsninger. Inden for disse må der ikke opføres bygninger eller andre anlæg af blivende art uden tilladelse fra Vejdirektoratet. 

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Således vedtaget af Frederikssund Byråd. Dato for vedtagelse er d. 7. februar 2024 efter reglerne i planloven. 

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør