En lokalplan må ikke stride mod regler eller beslutninger efter anden lovgivning, som er bindende for lokalplanlovgivningen. I det følgende beskrives lokalplanens forhold til anden lovgivning.
Kommuneplan 2021
Landsby og kulturmiljø
Lokalplanområdet ligger i Jørlunde, der er en landsby med byzonestatus. Frederikssund Kommune ønsker at fastholde den enkelte landsbys særlige identitet og kvaliteter, samtidig med, at landsbyerne skal kunne følge med tiden. Landsbyernes lokale samlingssteder og deres placering i smukke landskaber skal underbygges.
Lokalplanen underbygger kommunens byudviklingsstrategi ved at sikre udvikling af lokal karakter med op til 24 nye rækkehuse, der med 1½ og 1 etage og sadeltage indpasses i det eksisterende landsbymiljø. Ved at bevare og genanvende den eksisterende gård med have og lindeallé fastholdes en del af stedets kulturmiljø og Jørlundes identit, med de firelængede gårde spredt i byen.
Kommuneplan 2021 fastsætter, at der skal etableres mindst 1,5 bilparkeringspladser, 2 cykelparkeringspladser pr. bolig og 1 pr. 25 m2 erhvervsetageareal i områder, der ligger udenfor de stationsnære områder.
Lokalplanen i overensstemmelse med p-plads normeringen i kommuneplanen.
Lokalplanområdet ligger helt eller delvist inden for et område, som i Kommuneplan 2021 er udpeget som ’Vedligeholdelsesområde’ (5M).
Målsætningen om vedligeholdelse indebærer, at udvikling i området skal ske under hensyntagen til med området karakteristiske træk som er: intensivt dyrkede landskab med husmandssteder og ekstensiv drift i tilknytning til det skrånende terræn og skovpartier.
Med lokalplanen tilpasses ny bebyggelse den eksisterende gård, idet have og gårdanlæg bevares og ny bebyggelse opføres i højest 1½ etager og med traditionelle saddeltage. Derudover placeres den nye bebyggelse bag det nye skovrejsningsområde Hørup Skov, der over tid reducerer indsigtsmulighederne til bebyggelsen fra nord.
På den baggrund har kommunen vurderet, at lokalplanen ikke vil svække områdets karakteristiske landskabstræk.
Lokalplanområdet ligger inden for et område, som i Kommuneplan 2021 er udpeget til et område med fokus på klimasikring. Det skyldes, at der er mindre områder indenfor lokalplanafgrænsningen, hvor der er risiko for oversvømmelser i forbindelse med skybrud.
Bortset fra de fire nordligst placerede boliger i delområde I placeres boligerne udenfor bluespot-områder. Bluespot-området med de fire boliger ligger i kote 29,75 DVR90. Med en lokal terrænregulering til kote 30,00 DVR90 vil området her afvandes til et område mod nord, som i lokalplanen er udlagt til fælles friareal.
Frederikssund Kommune vurderer på den baggrund, at lokalplanområdet er sikret mod oversvømmelser i forbindelse med skybrud.
Der er ikke registreret bevaringsværdige bygninger eller bevaringsværdige bymiljø inden for lokalplanområdet, idet der ikke tidligere er foretaget registrering af bevaringsværdier i Jørlunde. I forbindelse med lokalplanen er der derfor foretaget en analyse af området kulturmiljø og en vurdering af planens indflydelse på dette.
Lokalplanen omfatter gården "Bjørnshøj", som er en relativt stor, firlænget gård med tre sammenhængende avlsbygninger og fritliggende stuehus. Nuværende stuehus er opført i 1864 og avlsbygninger i 1927, men markering af gården på kort fra før 1899 tyder på, at de har afløst ældre avlsbygningerne af nogenlunde samme form og omfang.
Gårdens navn er ”Bjørnshøj”, formentlig efter den nærliggende gravhøj af samme navn. Den har tilsyneladende tidligere haft adressen Poppelvej 7.
Fotos viser, at der foran stuehuset tidligeret har været en større have.
Selvom gården ligger i udkanten af Jørlunde, så har dens størrelse, høje beliggenhed og relativt imposante fremtræden uden tvivl gjort den til et markant element i landsbyens kulturmiljø. Dette, sammenholdt med, at den oprindeligt har været et fint eksempel på sin tids historicistiske stuehuse med tilhørende have, giver den som udgangspunkt en kulturhistorisk værdi over middel.
Med lokalplanen bevares gårdanlægget med stuehus og driftsbygninger. Haven bevares med havepræg, idet arealet udlægges til grønt opholdsareal med omkransende beplantning.
På den baggrund har Frederikssund Kommune vurderet, at lokalplanen bevarer områdets kulturhistorieke værdi.
En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af kommuneplanramme B 3.27, mens den øvrige del ikke er omfattet af en kommuneplanramme.
Den del af lokalplanområdet, der ikke er omfattet af rammeområde B 3.27 er ikke udlagt til byzone eller fremtidig byzone.
Samtidig med udarbejdelse af denne lokalplan, udarbejdes kommuneplantillæg 003 for et boligområde ved Roskildevej i Jørlunde og dermed bringes lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen.
Med kommuneplantillægget udlægges den del af lokalplanens delområde I, der ikke er byzone til fremtidig byzone.
Med kommuneplantillægget udlægges tre nye rammeområder: B 3.36, LT 3.1 og LBB 3.6.
Når Byrådet endeligt vedtager kommuneplantillæg 003, vil den del af kommuneplanramme B 3.27, som ligger indenfor lokalplanområdet, blive aflyst.
Når Byrådet vedtager kommuneplantillæg 003, er lokalplan 123 i overensstemmelse med gældende kommuneplan.
Rammeområde B 3.36
Anvendelsen er fastlagt til boligområde i form af tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten er fastlagt til 30 for tæt-lav boligbebyggelse for området under ét. Etageantallet er fastlagt til maksimalt 1½ og bygningshøjden maksimalt 8,5 m. Området overføres med lokalplan til byzone.
Rammeområde LT 3.1
Anvendelsen er fastlagt til landområde i form af teknisk område. Området må ikke bebygges, dog kan der inden for området etableres tekniske anlæg som støjskærm, regnvandsbassin samt anlægges stier og etableres en jordhøj med noget af overskudsjorden fra regnvandsbassinet. Området skal forblive i landzone.
Rammeområde LBB 3.6
Anvendelsen er fastlagt til landområde i form af gårdejendom og dertilhørende driftsbygninger. Gården kan anvendes til bolig og erhverv i form af kontor- og serviceerhverv, indendørs lagervirksomhed og lettere håndværksvirksomhed.
Planloven
Området er før lokalplan 123 ikke omfattet af en lokalplan.
Lokalplanområdet er omfattet af syv servitutter, hvoraf 3 vurderes at have betydning for lokalplanen, se herunder.
Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Tinglyst d. 19.03.1981-8621-15 Påtaleberettiget: NESA A/S (Nu Ørsted)
Omhandler nedgravet kabel vest for Roskildevej (den del af den tidligere landevej, som nu er beliggende på matr.nr. 7a smst.) Der må ikke uden tilladelse etableres byggeri nærmere kabel end 0,5 m.
Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Tinglyst d. 06.10.1982-27182-15 Påtaleberettiget: NESA A/S (Nu Ørsted)
Omhandler nedgravet kabel vest for Roskildevej (den del af den tidligere landevej, som nu er beliggende på matr.nr. 7a smst.) Der må ikke uden tilladelse etableres byggeri nærmere kabel end 0,5 m.
Dok om byggelinjer mv, Tinglyst d. 25.01.1989-2260-15 Påtaleberettiget: Vejdirektoratet som vejmyndighed.
Dokumentet fastlægger byggelinjer på 15 m fra vejmidten på Statsvejen Roskildevej. Dokumentet indeholder endvidere bestemmelser omkring adgangsbegrænsning. Vejbyggelinje fremgår af kortbilag 5.
Der aflyses ingen servitutter med nærværende lokalplan.
Ifølge planlovens § 16, stk. 3 skal der i alle lokalplaner oplyses om betingelserne for ekspropriation i forbindelse med en lokalplan. Det følgende afsnit er indsat for at opfylde dette lovkrav.
Kommunalbestyrelsen kan i medfør af planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom.
Ekspropriation kan kun ske under opfyldelse af en række betingelser:
- Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation
- Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført
- Ekspropriation må kun ske til fordel for almenvellet (almene samfundsinteresser)
- Ekspropriation til fordel for en privat aktør er ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet krav til ekspropriationens nødvendighed, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private
- Ekspropriationen skal være nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realisering af ekspropriationsformålet
- Ekspropriationens omfang skal være rimeligt i forhold til det formål, som der eksproprieres til.
Adgangen til at foretage ekspropriation efter lokalplaner, som er sendt i høring efter 1. januar 2019 bortfalder, hvis der ikke er truffet ekspropriationsbeslutning inden 5 år efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan.
En del af lokalplanområdet er udlagt som boligområde, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. En del af lokalplanområdet er støjbelastet.
Jf. Planlovens § 15a må en lokalplan kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener med bestemmelser om afskærmningsforanstaltninger.
Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se Miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information.
Da lokalplanen giver mulighed for at etablere et nyt boligområde, hvor der ikke tidligere har været byudvikling, forudsættes det, at støjniveauet bringes ned på højst 58 dB på facader og arealer udlagt til opholdsarealer, jf. vejledende støjgrænseværdier fra Miljøstyrelsen.
Dæmpningen af støjniveauet kan sikres gennem foretagelse af afskærmningsforanstaltninger såsom støjvold, mur og lignende som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse eller ændret anvendelse af et ubebygget areal.
Støj fra trafik
Umiddelbart vest for lokalplanområdet ligger statsvejen Roskildevej. Der er derfor foretaget støjberegninger for støjpåvirkningen af området. Støjberegningerne er udarbejdet på baggrund af en fremskrivning af trafikken på en 10-årig fremskrivningsperiode. Beregningerne viser, at de vejledende støjgrænser overskrides, hvis der ikke etableres støjdæmpende foranstaltninger.
På den baggrund er der foretaget støjberegninger, som viser, at de vejledende grænseværdier kan overholdes på alle arealer inden for boligområdet, det gælder både facader og de udendørs opholdsarealer, hvis der etableres en støjskærm, med placering og højde som vist på billedet nedenfor.
Støjskærmen skal etableres med en højde på op til 4 m langs Roskildevej. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for, at støjskærmen skal etableres i pileflet og kan beklædes med grøn vegetation.
Lokalplanen sikrer, at støjdæmpende foranstaltninger etableres, ved at fastsætte bestemmelser om etablering af støjskærm som forudsætning for ibrugtagen af boligbyggeri.
Støj fra erhverv
Den eksisterende gård i delområde II kan anvendes til erhverv i henhold til landzoneadministrationen. Erhverv skal overholde miljølovgivning. Der er allerede boliger på den østlige side af gården. Det betyder, at de krav, som erhverv skal overholde, ikke skærpes yderligere med vedtagelse af lokalplanen.
Støj fra motorsportsbane
Ved etablering af støjfølsom anvendelse, herunder boliger, skal det ved beregninger sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj overholdes. Der er derfor lavet beregninger, der viser støjbelastningen fra Slangerup Speedwaybane i det nye boligområde.
Beregningerne viser, at boligområdet ikke er belastet af støjgener over de vejledende grænseværdier.
Anden lovgivning
Frederikssund kommune er omfattet af Fingerplanen 2019, som sætter de overordnede rammer for fysisk planlægning i hovedstadsområdet. Fingerplanen fastlægger bl.a., hvor der må bygges nye boliger og erhverv, og hvor der skal være større grønne områder med plads til natur og friluftsliv.
Fingerplanen opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: det indre storbyområde, det ydre storbyområde, de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Det indre storbyområde findes ikke i Frederikssund Kommune.
Lokalplanområdet ligger i det øvrige hovedstadsområde. Her kan kommunen udlægge ny byzone, når planlægningen følger planlovens regler om byvækst, byudviklingen er af lokal karakter og sker i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund, og byudviklingen bidrager til at fastholde en skarp grænse mellem by og land. Der skal herudover foretages en afvejning mellem byudviklingsinteresser og øvrige overordnede arealinteresser, fx hensyn til natur, landskab, oversvømmelsesrisiko og drikkevand.
Der er i dag ca. 120 boliger i Jørlunde, og med byggeri af de nye boliger vil antallet af boliger stige til ca. 145. Der er tale om en udvidelse af et eksisterende boligområde, og det er derfor Frederikssund Kommunes vurdering, at nye boliger på dette sted er af lokal karakter. Samtidig fungerer den nye bebyggelse som en afrunding af Jørlunde landsby. De nye rækkehuse underordner sig gården ved at flugte med gården på den vestlige side, som den eksisterende boligbebyggelse på Egevej gør det øst for gården.
Frederikssund Kommune skal sikre, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, ikke påvirker et Natura 2000-område væsentligt, jævnfør bekendtgørelse nr. 1383 af 26. november 2016 om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter.
Frederikssund Kommune kan ikke give tilladelse, hvis det ansøgte kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.
Planen omfatter ikke et Natura 2000-område. Der er ca. 2 km til nærmeste Natura 2000-område, som er Øvre Mølleådal, Furesø og Frederiksdal Skov.
Der er lavet undersøgelser af flagermusbestande (Bilag IV arter) for at afgøre, hvorvidt der er og i givet fald hvordan påvirkningen kan afværges. Undersøgelserne er foretaget med udgangspunkt i, at den eksisterende gård rives ned og de fleste af træerne i den eksisterende lindeallé fældes. På den baggrund blev det vurderet, at træfældning og nedrivning af bygninger på ejendommen ikke vil påvirke yngle- og rasteområder for flagermus, men at der kan være risiko for påvirkning af enkeltindivider.
Lokalplanen sikrer, at den eksisterende gård bevares. ligeledes sikrer lokalplanen, at Lindeallén bevares, dog kan der være behov for at fælde enkelte træer pga. træernes tilstand. Der skal genplantes lindetræer i alléen ved fældning af eksisterende. Overordnet betyder bevaring af gården og de fleste af de gamle lindetræer, at forholdene for flagermus isoleret set er blevet bedre ift. undersøgelsernes udgangspunkt.
Såfremt træer skal fældes, skal det ske jf. artfredningsbekendtgørelsen nr. 521 af 25/03/21 §6 stk. 4, der foreskriver, at ” Hule træer og træer med spættehuller må ikke fældes i perioden 1. november-31. august”.
Skal træer fældes i perioden fra 1. november-31. august, skal Miljøstyrelsen kontaktes, da de er myndighed på området.
Frederikssund Kommune vurderer, at planen ikke påvirker internationale naturbeskyttelsesområder væsentligt eller beskadiger/ødelægger plantearter eller yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.
Samtidig med udarbejdelse af lokalplanen udarbejder Frederikssund Kommune tillæg til spildevandsplanen, "Tillæg til spildevandsplan 2013-2021, Roskildevej 7, Jørlunde, Ny boligbebyggelse, Nyt separatkloakeret opland 176".
En del af området er omfattet af Spildevandsplan 2013-2021 og udlagt som fælleskloakeret. Spildevandsforsyningen varetages af Novafos
Hele lokalplanens område skal separatkloakeres, ligesom der skal etableres et regnvandsbassin og etableres et nyt udløb til recipient. Derfor er der udarbejdet et tillæg til spildevandsplanen.
Der er sideløbende med lokalplanen foretaget undersøgelser og lavet vurderinger af mulighederne for regnvandshåndtering. Der vil således blive etableret et regnvandsbassin indenfor delområde III. På kortbilag 6 er vist en mulig placering af regnvandsbassinet, men bassinets nærmere placering indenfor delområde III er ikke fastlagt. Regnvandsbassinet skal etableres med organiske form og gives et naturligt, sø-lignende udseende.
Der er i lokalplanens bestemmelser fastsat en maksimal befæstelsesgrad på 35% for delområde I og 50% for delområde II. Hvis der befæstes mere, og beregninger viser, at afløbskoefficienten overskrides, skal den enkelte grundejer etablere forsinkelse inden for egen matrikel, så spildevandsplanens krav om afløbskoefficient overholdes.
Bebyggelsen kan først tages i brug når tillæg til spildevandsplanen er vedtaget, og der er opnået tilslutning til forsyningens hhv. regnvands- og spildevandsledning.
Lokalplanen er i overensstemmelse med kommunens gældende tillæg til Spildevandsplanen.
Det er den til enhver tid gældende spildevandsplan for området, der bestemmer, hvordan spildevand og overfladevand skal håndteres inden for lokalplanområdet.
Frederikssund Kommune er omfattet af vandområdeplanen 2021-2027 for vandområdedistrikt II – Sjælland.
Hver vandområdeplan opstiller mål for, hvordan miljøtilstanden skal være i områdets vandløb, søer, kystvande og grundvand. Vandområdeplanerne skal forbedre det danske vandmiljø. De skal sikre renere vand i Danmarks kystvande, søer, vandløb og grundvand i overensstemmelse med EU’s vandrammedirektiv.
I vandområdeplanerne for 2021-2027 er målsætningen for vandløb, søer og kystvande at de skal opfylde krav om God økologisk tilstand og Godt økologisk potentiale samt God kemisk tilstand. Målsætningen for grundvandsforekomster er at de skal opfylde krav om God kemisk tilstand og God kvantitative tilstand. Disse er kaldes miljømål.
Byrådets fysiske planlægning må ikke forringe tilstanden i vandområder afgrænset i vandområdeplanen eller forhindre, at de fastlagte miljømål i vandområdeplanen kan opfyldes. Det vurderes at lokalplanen ikke vil forringe eller forhindre de fastlagte miljømål og i er overensstemmelse med vandområdeplanen for 2021-2027.
Lokalplanens område ligger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD).
Grundvandsforekomster i lokalplanområdet har målsætning om at opnå God kvantitative tilstand og God kemiske tilstand jf. vandområdeplaner (2021-2027). De terrænnære, regionale og dybe grundvandsforekomster i lokalplanområdet har en ringe kemiske tilstand. Der er foretaget en separat vurdering af projektets effekt på de målsatte grundvandsforekomster som følge af regnvandshåndteringen. Det er vurderet, at projektet ikke vil forringe og forhindre målopfyldelse af grundvandsforekomster, da der ikke ske nedsivning eller udsivning til grundvandet, da det etablerede regnvandsbassinet udføres med tæt bund og sider.
Da der ikke sker nedsivning til grundvandet i lokalplanområdet som følge af lokalplanen, vurderes det, at lokalplanen ikke vil forringe eller forhindre de fastlagte miljømål for grundvand.
Søer, vandløb og kystvand
Det er en forudsætning, at tag- og overfladevandet fra lokalplanområdet renses og forsinkes i et regnvandsbassin før udledning. Derfor etableres et regnvandsbassin i lokalplanområdet. Regnvandsbassinet har udløbspunkt i Skindskjoldsrenden. Skindskjoldsrenden afvander nedstrøms til Græse Å. Græse Å munder ud i Roskilde Fjord. Både Græse Å og Roskilde Fjord (ydre del) er målsat i vandområdeplaner for 2021-2027. Den nedre del af Græse Å har ukendt kemisk tilstand og dårlig økologisk tilstand. I den øvre del af Græse Å har ikke-god kemisk tilstand og dårlig økologisk tilstand. Den ydre del af Roskilde Fjord har ringe økologisk tilstand og ikke-god kemisk tilstand.
Det vurderes ud fra en separat vurdering af projektets effekt som følge af regnvandshåndteringen, at udledningen af overfladevand fra regnvandsbassinet i det nye boligområde vil overholde de miljøkvalitetskrav, der er fastsat for ferske og marine vande. Det vurderes, at udledningen til Skindskjoldsrenden fra regnvandsbassinet ikke vil forringe tilstanden eller forhindre målopfyldelse i de to målsatte vandområder; Græse Å eller Roskilde Fjord (ydre del).
Det vurderes, at lokalplanen ikke vil forringe eller forhindre de fastlagte miljømål for vandløb og kystvande og er i overensstemmelse med vandområdeplanen for 2021-2027.
Hvis der i forbindelse med jordarbejder, fx ved bygge- og anlægsarbejder, dukker spor af fortidsminder op, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, i medfør af museumslovens § 27. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum, ROMU.
Lokalplanområdet er delvist omfattet af Jørlunde kirkes kirkebyggelinje efter Naturbeskyttelseslovens § 19. Kirkebyggelinjen har til formål at beskytte kirker, der ligger mere eller mindre åbent i landskabet, mod, at der opføres bebyggelse, som virker skæmmende på kirken eller hindrer kirkens synlighed i landskabet. Inden for en afstand på 300 meter fra Jørlunde Kirke må der således ikke opføres byggeri eller anlæg med en højde på over 8,5 meter i forhold til naturligt terræn. Lokalplanen sikrer, at der i lokalplanområdet ikke må opføres bygninger, der er højere end 8,5 meter. Lokalplanen respekterer dermed kirkebyggelinjen efter naturbeskyttelseslovens § 19.
Med hjemmel i Naturbeskyttelsesloven§ 17 er der fastsat en skovbyggelinje for Hørup Skov, der ligger nord for lokalplanområdet. Hele lokalplanområdet ligger indenfor skovbyggelinjen.
En skovbyggelinje er fastsat for at sikre frie udsyn til skove og skovbryn, og for at kunne bevare skovbrynene, som værdifulde levesteder for plante- og dyreliv. En skovbyggelinje ligger i en afstand af 300 meter fra skoven. Indenfor skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse, såsom bygninger, skure, campingvogne og master.
Sideløbende med lokalplanforslaget anmoder Frederikssund Kommune Miljøstyrelsen om en reduktion af skovebyggelinjen for det areal, som er omfattet af lokalplanområdet.