Bestemmelser

Formålet med lokalplanen er:

• at udlægge området til centerområde
• at udlægge fælles grønne arealer til ophold
• at sikre offentlig tilgængelig stiforbindelse mellem Nygade og det rekreative område Bløden
• at sikre, at facaden mod Nygade gives et knækket eller buet forløb, som følger vejforløbet på Nygade
• at sikre, at dele af facaden mod Nygade tilbagerykkes med det formål at skabe variation i facadeudtrykket
• at sikre, at byggeriets 4. etage udstyres med tagterrasser, således facaden indrykkes og bygningshøjden, fra gadeniveau, opleves lavere
• at sikre, at der etableres en begrønnet kantzone mellem bebyggelsen og Nygade og Bløden
• at sikre, at der etableres en terrassering af sokkel langs Nygade i form af en begrønnet trappe, hvor der er mulighed for ophold

Område

§ 2.1.1
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

Området omfatter matrikelnumrene: 165n, 165b, 165x, 270b, 275 og 7000ba Frederikssund Bygrunde, samt alle matrikler der udstykkes herfra efter vedtagelse af lokalplanen.

Zonestatus

§ 2.2.1
Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.

Centerområde - bolig, erhverv og butikker

§ 3.1.1
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål, kontor- og serviceerhverv.

I stueetagen må der yderligere etableres detailhandel med dagligvarehandel og publikumsorienteret serviceerhverv, såsom restaurant, folkekøkken og café.

§ 3.1.2
Der må maksimalt etableres 113 boliger.

§ 3.1.3
Offentligheden skal kunne færdes på lokalplanområdets grønne fællesområder, veje og stiforbindelser, som vist på kortbilag 2 og kortbilag 3.

§ 3.1.4
Der skal etableres parkeringsanlæg i form af en parkeringskælder i tilknytning til anvendelserne jf. § 3.1.1.

§ 4.1
Der må ikke ske udstykning inden for lokalplanområdet. Der skal foretages arealsammenlægninger indenfor lokalplanområdet, således arealet udgør én samlet matrikel.

Veje

§ 5.1.1
Der må kun etableres vejadgang fra Bløden til lokalplanområdet som vist på kortbilag 3.

§ 5.1.2
Adgangen til Bløden skal udføres med sænket kantsten, belægningen i adgangen skal være i belægningssten lavet til kørsel.

§ 5.1.3
Der skal udlægges vejareal og vendeareal til 12 m lastbil, som vist i princippet på kortbilag 3. Kørebanebredden skal minimum være 6 meter.

§ 5.1.4
Vejen skal etableres i fast jævn belægning egnet til kørsel med større køretøjer.

Stier

§ 5.2.1
Der skal etableres stiadgang til lokalplanområdet, som vist på kortbilag 2.

§ 5.2.2
Der skal anlægges sammenhængende stier mellem a og b som vist på kortbilag 2.

§ 5.2.3
Stien a-b skal udlægges med en bredde på mindst 2,0 m.

§ 5.2.4
Stier skal udføres som leret stigrus eller belægningssten.

Parkering

§ 5.3.1
Parkeringspladser skal etableres i parkeringskælder, dog skal min. én handicapparkering til bus etableres på terræn.

§ 5.3.2
Der skal mindst etableres 0,6 p-plads pr. bolig indenfor lokalplanområdet.

§ 5.3.3
Der skal minimum etableres 1 p-plads pr. 50 m² erhvervsetageareal ved kontorerhverv, liberalt erhverv, administration, serviceerhverv indenfor lokalplanområdet.

§ 5.3.4
Der skal minimum etableres 1 p-plads pr. 25 m² butiksareal indenfor lokalplanområdet.

§ 5.3.5
Parkeringspladser skal etableres med en bredde på mindst 2,6 meter og længde på mindst 5 meter, med 7 meter manøvreareal.

§ 5.3.6
Der skal etableres mindst 5 handicapparkeringspladser.

• Der skal etableres min. 1 handicap p-pladser med en bredde på min. 4,5 m og længde på min. 8 m på terræn.
• Der skal etableres min. 4 handicap p-pladser med en bredde på min. 3,5 m og en længde på min. 5 m.

Cykelparkering

§ 5.4.1
Cykelparkering skal placeres i parkeringskælder samt på terræn, som vist på kortbilag 3.

§ 5.4.2
Cykelparkering på terræn skal etableres i én etage.

§ 5.4.3
Der skal etableres 2 cykel p-pladser pr. bolig

§ 5.4.4
Der skal etableres 2 cykel p-pladser pr. 100 m² etageareal detailhandel.

§ 5.4.5
Cykel p-pladser skal have en størrelse på mindst 2,0 x 0,4 meter.

Placering af primær bebyggelse

§ 6.1.1
Primær bebyggelse skal placeres indenfor byggefeltet som er vist på kortbilag 2. Dog må der etableres parkeringskælder, altaner, terrasser, fritliggende udestue, støjdæmpende foranstaltninger til vareindlevering, kantzone, trapper og ramper placeres uden for byggefeltet vist på kortbilag 2.

Omfang af primær bebyggelse

§ 6.2.1
Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 150 % for den enkelte ejendom.

§ 6.2.2
Etagebyggeri må opføres i maksimalt 4 etager.

§ 6.2.3
Bygningshøjden må højst være 16,5 m målt fra kote 0,00 meter i DVR90.

§ 6.2.4
Der må etableres én fritliggende udestue, som må have et maksimalt areal på 25 m² og en maksimal højde på 3 meter målt fra kote 1,3 meter i DVR90.

§ 6.2.5
Den fritliggende udestue må have en sokkelhøjde på maksimalt 1 meter.

Omfang og placering af sekundær bebyggelse

§ 6.3.1 
Der må kun opføres følgende sekundær bebyggelse i området:

• Cykeloverdækninger ved cykelparkering, med undtagelse af cykelparkering i kantzone
• Lydsluse ved vareindlevering på maksimalt 50 m²
• Udhuse med et samlet areal på højst 15 m²

§ 6.3.2
Sekundær bebyggelse må have en maks. højde på 3 meter målt fra kote 1,3 (DVR90).

§ 6.3.3
Der må ikke etableres flagstænger inden for lokalplanområdet.

Altaner, terrasser og tagterrasser

§ 6.4.1 Tagterrasser
På byggeriets 3. og 4. etage skal der etableres tagterrasse, der hvor det er vist på kortbilag 2. Tagterrasser skal have en dybde på minimum 1,5 meter målt fra facaden. 

§ 6.4.2 Terrasser på terræn
Terrasser på terræn må have en maksimal dybde på 1,5 meter målt fra facaden.

§ 6.4.3 Frithængende altaner 
Boliger og erhverv kan udstyres med frithængende altan. Der må ikke etableres frithængende altaner på facaden mod Nygade, dog må der etableres frithængende altaner på den tilbagerykkede del af facaden mod Nygade, som vist i princippet på figur 1. Frithængende altaner må maksimalt have en dybde på 1,5 meter målt fra facaden.

Figur 1 viser princip for placering af altan i tilbagerykkede dele af facade mod Nygade

§ 6.4.4
Altaner skal placeres minimum 3,2 meter over gangarealer og minimum 4,5 meter over arealer med kørsel for at sikre færdslen.

Tekniske anlæg

§ 6.5.1
Der må etableres antenner, siremaster, solenergianlæg, ventilationsanlæg og afskærmning på tage inden for byggefeltet vist på kortbilag 2.

§ 6.5.2
Antenner og sirenemaster på tage kan være højere end de angivne højder i § 6.2.3. Der må etableres et ventilationsaggregat på taget, som må have en højde på maks. 17,5 meter målt fra kote 0,0 DVR90. Ventilationsaggregatet må afskærmes med lameller i malet mat grå metal eller malet grå træ med en glansværdi på højst 10. Der må anlægges ventilationsrør på taget i forbindelse med ventilationsaggregatet.

§ 6.5.3
Tekniske anlæg nævnt § 6.5.1 skal placeres minimum 1,5 m bag facadelinjens skæring med tagfladen.

Stuegulvskote

§ 6.6.1
Stuegulvskoten i stueetagen skal ligge i den kote, som er vist på kortbilag 2.

§ 6.6.2
Boliger skal have stuegulvskote i minimum kote 1,6 (DVR90). Dog kan stuegulvskoten for boliger være i minimum kote 1,1 (DVR90), såfremt området er sikret mod oversvømmelse ved stormflodshændelser.

§ 6.6.3
For at sikre niveaufri adgang er trappetårne ikke omfattet af §§ 6.6.1-6.6.2.

Facader på primær bebyggelse

§ 7.1.1
Bebyggelsens ydervægge skal være blank mur i lyse teglsten som vist i princippet på figur 2. I facaderne kan indgå partier glas i op til 50 % af det samlede facadeareal pr. etage. 

Figur 2 viser nuancer af lyse teglsten

§ 7.1.2
Den fritliggende udestue skal opføres i glas. Sokkel kan opføres i lyse tegl. Dele af facaden kan være i metal eller træ.

§ 7.1.3
Facader skal udføres med murede detaljer i form af lodrette og vandrette bånd, som vist i princippet på figur 3.

Figur 3 viser eksempel på vandrette og lodrette bånd på facade

§ 7.1.4
Facaden mod Nygade skal have et knækket eller buet forløb som følger Nygades vejforløb, som vist i princippet på figur 4.

Figur 4 viser princip skitse for bebyggelse udført med bue og med knæk

§ 7.1.5
Der skal etableres mindst to lodret gennemgående tilbagerykninger i facaden mod Nygade, som vist i princippet vist på figur 5. De tilbagerykkede facader må maksimalt have en facadelængde på op til 5 meter.

Figur 5 viser princip for tilbagerykket facade

§ 7.1.6
Der skal etableres et lodret gennemgående glasparti i bygningens gavle.

§ 7.1.7
Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres synligt på facader.

§ 7.1.8
Zink, kobber og bly må ikke anvendes som byggemateriale til nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

§ 7.1.9
Bygningens hjørne ved Nygade og Bløden skal gives en konkav udformning, som vist i princippet på figur 6. Denne bestemmelse er ikke omfattet af § 7.1.5.

Figur 6 viser princip for bygningens hjørnebearbejdning ved hjørnet ved Nygade og Bløden

§ 7.1.10
Facader skal støjdæmpes således, at Miljøstyrelsens grænseværdier for indendørs støj overholdes.

Tage på primær bebyggelse

§ 7.2.1
Tage skal udføres som fladt tag.

§ 7.2.2
Tag på atrium kan udføres som sadeltag i glas.

§ 7.2.3
Tagbeklædningen skal være tagpap, metal, integrerede solpaneler, i rød/brun/sort eller beplantet tag. Tagbeklædning må ikke være i zink, kobber eller bly.

§ 7.2.4
Tag på den fritliggende udestue kan være i glas.

§ 7.2.5
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.

Facader på sekundær bebyggelse

§ 7.3.1
Facader på sekundær bebyggelse skal være i træ eller metal. Der må ikke anvendes zink, kobber og bly.

Tage på sekundær bebyggelse

§ 7.4.1
Tage på sekundær bebyggelse skal være i tagpap eller metal, og udføres som fladt tag eller ensidig taghældning. Der må ikke anvendes zink, kobber og bly.

Vinduer i primær bebyggelse

§ 7.5.1
Vinduesrammer skal udføres i træ eller i aluminium.

§ 7.5.2
Vinduer skal være i højformat. Bredden på vinduesrammen må højst være 2/3 af højden på vinduesrammen. Alternativt skal vinduet fagdeles med lodrette sprosser, så bredden på hvert fag højst er 2/3 af højden på vinduesrammen. Som vist i princippet på figur 7.

Figur 7 viser principtegning af vinduesudformninger

Altaner, terrasser og tagterrasser

§ 7.6.1
Værn skal være i baluster i metal i en brun, mørkegrøn eller mørkerød nuance som vist i princippet på figur 8. Der må ikke anvendes zink, kobber eller bly.

Figur 8 Eksempel på altanværn i form af mørke baluster i metal

§ 7.6.2
Værn på nedkørsel til p-kælder må udføres i beton.

Skiltning

§ 7.7.1
Der må ikke skiltes inden for lokalplanområdet med undtagelse af §§ 7.7.2-7.7.6.

§ 7.7.2
Vinduer i stueetagen på butikker og publikumsorienteret erhverv må ikke overmales eller dækkes med klæbemærker på mere end 50 % af det enkelte vinduesparti.

§ 7.7.3
Der må opsættes et skilt til p-kælder.

§ 7.7.4
Hver enkelte butik og publikumsorienteret serviceerhverv må opsætte ét skilt på facaden i stueetagen. Såfremt en butik optager hele stuetagearealet må der placeres to skilte på facaden. Skilte skal udføres som "løse" bogstaver, symboler og logoer uden brug af baggrundsplade. Bogstaver, symboler og logoer må ikke være gennemsigtige. Butikker og publikumsorienteret serviceerhverv der har facade mod 2 gader (fx et hjørne) må placere et skilt på hver facade del.

§ 7.7.5
Der må maksimalt placeres ét udhængsskilt pr. butik. Udhængsskilte må ikke være større end 0,75 m². Butikker og publikumsorienteret serviceerhverv der har facade mod 2 gader (fx et hjørne) må placere et udhængsskilt på hver facade del.

§ 7.7.6
Lysskilte er ikke tilladt. Dog må skiltning belyses eller der må anvendes indirekte dæmpet belysning bag skiltning.

Fælles fri- og opholdsarealer

§ 8.1.1
Der skal udlægges fælles friarealer og fælles opholdsarealer, som vist på kortbilag 3.

§ 8.1.2
Inden for de fælles friarealer og de fælles opholdsarealer må der kun etableres bebyggelse i form af en fritliggende udestue og udhuse inden for det udpegede areal, som er vist på kortbilag 3.

§ 8.1.3
Der må belægges med kørefast græsarmering inden for det grønne opholdsareal til at sikre beredskabets brandredning.

Kantzone

§ 8.2.1
Der skal etableres en kantzone mellem byggefeltet jf. § 6.1.1 og Nygade samt Bløden som vist på kortbilag 2.

§ 8.2.2

Inden for kantzonen skal der ske en trinvis nedtrapning af terræn fra soklens overkant til gadeniveau. Terrænbearbejdningen skal ske i form af en trappe langs bygningens sokkel, udformet som i princippet vist på figur 9. Bebyggelsens trappeopgange og offentlige indgange er undtaget fra denne bestemmelse. Der er følgende krav til trappens udseende, udformning og funktion:

• Trappen skal etableres i beton eller teglsten i den samme lyse nuance, som nuancen anvendt på bygningens facade jf. § 7.1.1
• Trappen skal have en dybde målt fra facaden på minimum 2 meter og maksimum 3 meter ved facaden mod Nygade. På gavlene skal trappen have en dybde målt fra gavlfacaden på minimum 1 meter og maksimalt 3 meter.
• Trappen skal udføres i minimum tre trin ved den del af facaden mod Nygade, hvor gulvkoten er højere end 1,3 DVR90. Trappen skal udføres i minimum to trin der hvor gulvkoten er 1,3 DVR90 eller lavere. Trappen skal udføres i minimum to trin ved gavlene.
• Der må etableres terrasse på det øverste trin. Der skal etableres et plantebed på det næstøverste trin. Plantebedet skal have en dybde på min. 0,5 meter. På de dele af trappen, hvor der er min. tre trin, skal der på det nederste trin sikres siddemuligheder i gadeplan, hvor det er muligt.

Figur 9 Viser principtegning af udformning af terrænbearbejdning af sokkel i form af trapper

§ 8.2.3
Der må inden for kantzonen etableres ramper til at sikre tilgængelighed til bygningsadgange.

§ 8.2.4
Inden for kantzonen kan der etableres fortov.

§ 8.2.5
Inden for kantzonen kan kan der etableres cykelparkering.

§ 8.2.6
Der skal etableres minimum 4 træer inden for kantzonen.

§ 8.2.7
Der kan etableres bænke i kantzonen.

Terrænregulering og støttemure

§ 8.3.1
Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +2,25/-0,5 m i forhold til det naturlige terræn målt i DVR90, som er vist på kortbilag 1.

§ 8.3.2
Terrænreguleringer tættere på naboskel end 0,5 meter er ikke tilladt.

§ 8.3.3
Der må etableres støttemure med en maksimal højde på 1,3 meter. Støttemure må ikke placeres nærmere naboskel end 1 meter.

§ 8.3.4
Der må ikke etableres mere end én støttemur tættere på naboskel end 2,5 meter.

§ 8.3.5
Terrænregulering udført som skråning skal udføres med en hældning på højst 1:2.

Beplantning

§ 8.4.1
Der skal udlægges et beplantningsbælte langs naboskel, som vist på kortbilag 3. Der må kun ske beplantning med buske i form af Almindelig Hvidtjørn, Almindelig Hyld, Blågrøn Rose, Druehyld, Engriflet, tjørn, hassel, hunderose, seljepil eller tørst.

§ 8.4.2
Der skal udlægges plantekasser med hæk beplantning langs kanten af de fælles opholdsarealer som vist på kortbilag 3. Hæk og plantekasse må have en samlet højde på højst 1,8 meter.

§ 8.4.3
Beplantning af fælles friarealer, fælles opholdsarealer og kantzone skal ske med en variation af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske for at øge biodiversiteten. Der skal varieres i plantearterne og arternes højder.

Hegn

§ 8.5.1
Der må kun opføres faste hegn langs vejarealet som vist på kortbilag 3.

§ 8.5.2
Levende og faste hegn må have en maksimal højde på 1,8 meter.

§ 8.5.3
Faste hegn skal opføres i træ.

Belysning

§ 8.6.1
Lyskilder på ubebyggede arealer og stier skal være i form af pullertlamper med en maksimumhøjde på 0,8 meter. Der må ikke etableres lyskilder, som hindrer beredskabets brandredning.

§ 8.6.2
Belysning af de på kortbilag 3 udlagte vejarealer skal ske med parkbelysning med en maksimal lyspunkthøjde på 3 meter og nedadrettet lyskegle.

Overfladevandshåndtering

§ 8.7.1
På de fælles friarealer, som er vist på kortbilag 3, kan der etableres løsning til opsamling og forsinkelse af regnvandet f.eks. et regnbed eller wadi.

§ 8.7.2
Der må etableres nedgravet bassin til forsinkelse af regnvand.

§ 8.7.3
Regnvand på tage må opsamles og genavendes til tøjvask og WC-skyl.

Affaldshåndtering

§ 8.8.1
Affaldshåndtering skal placeres som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 8.8.2
Affaldshåndtering kan udføres som beholdere på terræn eller nedgravet eller seminedgravet beholdere. Den del af affaldsbeholderen som placeres over terræn kan beklædes med træ.

§ 8.8.3
Affaldshåndtering skal placeres minimum 2,5 meter fra naboskel.

Støjafskærmning

§ 8.9.1
Der kan udføres støjafskærmning i form af faste hegn, mur eller en lydsluse i det omfang det er nødvendigt til at begrænse støj fra vareindlevering til butik. Denne bestemmelse er ikke omfattet af § 8.5.1.

Tilslutning til forsyningskilder

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.

Varmeforsyning

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er varmeforsynet.

Veje, stier og parkering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering som anført under lokalplanens §§ 3.1.4, §§ 5.1.1-5.1.4, §§ 5.2.1-5.2.2 og §§ 5.3.1-5.3.4.

Fælles fri- og opholdsarealer

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før fælles opholdsarealer er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.1.1.

Støjdæmpende foranstaltninger

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før støjdæmpende foranstaltninger er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 7.1.10.

Stueetagen må ikke tages i brug til dagligvarehandel før forskrift for støj og vibrationer samt miljøregulering i Frederikssund Kommune samt miljøstyrelsen vejledende grænseværdier for indendørs støj ved vareindlevering er overholdt.

Beplantning

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før beplantning er etableret som anført under lokalplanens §§ 8.4.1-8.4.2.

Boliger i stuetage

Boliger i stueetagen, som har en gulvkote under 1,6 DVR90, må ikke tages i brug før området er sikret mod stormflod jævnfør § 6.6.2.

Ophævelse af servitutter

§ 10.1.1
Følgende servitut ophæves ved vedtagelse af denne lokalplan:

• 03.08.1984-23383-17 tinglysning af Lokalplan 30.

Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægter

§ 10.2.1
Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 156 ophæves følgende lokalplaner for det område, der er omfattet af lokalplan 156 i sin helhed:

• lokalplan 30, Rammelokalplan for bykernen, tinglyst 08.05.1984,
• lokalplan 55, Parkering i Frederikssund Bymidte, vedtaget 29.10.2014,
• lokalplan 60, Skilte og facader - bymidten Rammelokalplan, vedtaget 08.09.1992

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 07.05.2025 til offentlig fremlæggelse efter reglerne i planloven.

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør