Lokalplanens indhold og eksisterende forhold

Indhold

Etageboliger, kontor, service og butikker

Planen indeholder bestemmelser om, at området anvendes til centerområde, som omfatter funktioner såsom: etageboliger, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienteret serviceerhverv og butikker. Butikker og publikumsorienteret serviceerhverv kan kun etableres i stueetagen og omfatter, blandt andet, dagligvarehandel, frisør, ejendomsmægler, bankvirksomhed samt restauration og café. Lokalplanen muliggør maks. 113 boliger i alt.

Byggeriets omfang

Selve bygningen bliver trukket ca. 6 meter tilbage fra Nygade. Det muliggør en bred grøn kantzone i flere niveauer, som forventes at kunne give et levende og venligt forløb langs Nygade. Inden for kantzonen skal der etableres en begrønnet trappe langs bygningens sokkel, således denne skjules. Den begrønnede trappe skal anvendes til terrasse, plantebed og bænk, og inviterer dermed til ophold. I gadeniveau opsættes bænke trukket tilbage fra vejen.

Lokalplanen fastlægger, at bebyggelsen skal opføres som et længehus med enten et knæk eller en buet form, således bygningen naturligt følger vejstrækningens kurve. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 150 svarende til ca. 6.852 etage m². Etagebyggeriet kan etableres i op til 4 etager med en bygningshøjde på maks. 16,5 meter. Bygningen vil dermed skalamæssigt spille op mod Sillebrocentrets bygningshøjde på ca. 16,1 meter, så området får en mere sammenhængende og homogen bymæssig karakter. Bebyggelsen skal etableres i en gulvkote på minimum 1,1 for at klimasikre byggeriet. Min. 60 % af stueetagen skal etableres i gulvkote 1,1-1,3 for at sikre mulighed for dagligvarehandel. For den resterende del af stueetagen muliggøres en gulvkote på 1,1-2,25.

Byggeriets udseende

Byggeriets facader skal være i lyse teglsten. Facadematerialet spejler sig dermed i de lyse facader på Sillebrocenteret og etagebebyggelsen mod øst. Lokalplanen fastsætter krav om, at facaden skal have murede detaljer i form af gennemgående vandrette og lodrette bånd. Dele af facaden mod Nygade tilbagerykkes med det formål at skabe variation i facadeudtrykket. Lokalplanen fastlægger, at bygningens hjørne ud mod Nygade og Bløden skal gives en konkav facade, således hjørnet får en blød afrunding samt en fremtrædende visuel karakter. Etagebebyggelsen skal udstyres med tagterrasser på dele af den fjerde og tredje etage således facaden indrykkes og bygningshøjden, set fra gadeniveau, vil opleves lavere. Der er ligeledes mulighed for frithængende altaner mod de grønne opholdsarealer mod nord og mulighed for små terrasser på terræn. På de følgende visualiseringer gives et eksempel på, hvordan bebyggelsen og kantzonen kan udformes.

 

Veje, stier og parkering

Der skal etableres en p-kælder inden for lokalplanafgrænsningen. P-kælderen skal muliggøre op til min. 89 p-pladser, som fungere som det primære parkeringsareal for etagebyggeriet. Der skal etableres minimum én handicap-parkeringsplads til busser på terræn. P-kælderen har vejadgang fra Bløden. P-kælderen har kapacitet til både bolig, kontor, service og butik. Der skal både etableres cykelparkering på terræn samt i p-kælderen. Der etableres ligeledes et vejareal på byggeriets nordlige side med vejadgang fra bløden. Dette vejareal betjener både renovation og vareindlevering i forbindelse med detailhandel. Lokalplanen sikrer, at der fortsat er offentlig stiforbindelse tværs igennem området fra Mågevej til Nygade.

Grønne områder

Lokalplanen udlægger et grønt opholdsareal til brug for områdets beboere i den nordvestlige del af lokalplanområdet. Inden for dette areal kan der opføres en fritstående udestue samt udhuse til brug for bebyggelsens beboere.

Bæredygtige tiltag

Der er mulighed for at der kan opsættes solceller på etagebyggeriets tag. Yderligere må der opføres tagbelægning som grønt tag (levende tag).

Detailhandel

Lokalplanen muliggør etablering af en dagligvarebutik. Da der i forvejen ligger en bygning til butiksformål på ejendommen vurderes muligheden for butik i stueetagen ikke at være en væsentlig ændring af det eksisterende miljø. Lokalplanen fastsætter, at førend der kan etableres dagligvarebutik i stuetagen, skal der redegøres for støj fra vareindlevering

Skyggeforhold

Følgende skyggediagrammer viser byggeriets skyggekast på forskellige tidspunkter den 21. juni, 21. september, 21. oktober, 21. november, 21. december og 21. marts. Skyggediagrammerne er beregnet ud fra en bygningshøjde på 16,5 meter målt fra kote 0,0 DVR90 og med et ventilationsaggregat på taget på op til 17,5 meter målt fra kote 0,0 DVR90. Skyggediagrammerne viser også skyggekast fra de omkringliggende bebyggelser i området. Forklaringsteksten til hvert diagram forholder sig til skyggekastet fra selve den bebyggelse, som indeværende lokalplan muliggør. 

Eksisterende forhold

I dag rummer lokalplanområdet blandet bymidte funktioner. Dette indebære en bygning i en etage indrettet med butikker med tilhørende parkeringspladser samt to fritliggende enfamiliehuse med tilhørende private haver. Lokalplanområdet rummer ligeledes en del af en stikvej til den offentlige vej, Mågevej, løber fra Mågevej til Nygade. Alt eksisterende bebyggelse og parkering inden for lokalplanområdet forventes at blive fjernet ved opførsel af nyt byggeri.

Nord for planområdet ligger et parcelhuskvarter samt det store grønne rekreative område, Bløden. Vest og øst for planområdet ligger randbebyggelse ud til Nygade bestående af bolig- og kontoretagebyggeri i 2-4 etager med detailhandel i stueetagen.

Syd for området i en afstand af ca. 20 meter ligger shopping centeret, Sillebroen og ca. 100 meter mod syd ligger Frederikssund S-togstation.

Lokalplanområdet ligger i en afstand af ca. 300 meter til nærmeste folkeskole, Trekløverskolen Falkenborg. Lokalplanområdet ligger i en afstand af ca. 200 meter til nærmeste børnehus.