Med hjemmel i Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1157 af 01/07/2020 med efterfølgende tilføjelser) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i § 2. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen.
Bestemmelser
Formålet med lokalplanen er:
- at udlægge området til boligformål
- at udlægge området til åben-lav boligbebyggelse
- at fastlægge en vejbyggelinje på 8,25 m fra vejmidten af Østergaardsvej
- at sikre, at området vejbetjenes fra Østergaardsvej, med en vejadgang der ligger længst mod øst
- at sikre vejadgang gennem lokalplanområdet fra Østergaardsvej til alle udstykninger
- at sikre lokalplanområdets karakter af landsby ved at fastlægge bestemmelser for bebyggelse og materialer, så den nye bebyggelse ligner bebyggelsen i Dalby
Kommentar
Formålsbestemmelsen er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper.
Område
2.1 Område
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.
Området omfatter en del af matrikelnummer 6a Dalby By, Krogstrup samt alle matrikler der efter 09.05.2023 udstykkes herfra.
Zonestatus
2.2 Zonestatus
Lokalplanområdet ligger i landzone. Ved den endelige vedtagelse af nærværende plan overføres lokalplanområdet til byzone.
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligområde i form af åben-lav boligbebyggelse.
Kommentar
Eksempler på typer af åben-lav boligbebyggelse (parcelhus):
- Fritliggende enfamiliehus: Et fritliggende enfamiliehus deler ingen vægge med et andet fritliggende enfamiliehus, men kan godt være bygget sammen med sekundære bebyggelser på grunden, for eksempel garage, udestue eller udhus. Huset kan godt være bygget sammen med en bygning til erhverv eller opdelt i beboelse og erhverv.
- Fritliggende tofamiliehus: To selvstændige boliger med vandret skel imellem.
Kommentar
I forbindelse med boligen kan der på ejendommen drives virksomhed, som sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig. Dette under forudsætning af:
- at virksomheden drives af den der beboer den på- gældende ejendom
- at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres (f.eks. ved skiltning) og områdets karakter af boligområde ikke ændres
- at virksomheden ikke medfører væsentlig ulempe for de omboende, herunder øget trafik
- at virksomheden ikke medfører behov for parkering der ikke kan dækkes på den pågældende ejendom.
Disse erhverv er f.eks. frisør, advokat, revisor- og arkitekt- virksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje.
Boligejendomme må ikke benyttes til nogen form for værksteds-, lager-, eller vognmandsvirksomhed.
§ 4.1
Grunde til åben-lav boligbebyggelse skal udstykkes med en mindste størrelse på 700 m² og en maksimal størrelse på 1.400 m².
§ 4.2
Grunde til åben-lav boligbebyggelse skal ved matrikulering og/eller arealoverførsel overholde bestemmelserne i § 4.1.
§ 4.3
Veje indenfor lokalplanområdet skal udstykkes til selvstændige matrikler.
Veje
5.1 Veje
§ 5.1.1
Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Østergaardsvej, som vist på kortbilag 2.
§ 5.1.2
Vejen A-B udlægges, som vist på kortbilag 2, med en kørebanebredde på mindst 6 meter + 0,5 meter rabatter i hver side (7 meters bredt vejudlæg).
§ 5.1.3
For enden af vejen A-B, som vist på kortbilag 2, skal der etableres en vendeplads. Vendepladsen skal være placeret ved B, som vist på kortbilag 2.
§ 5.1.4
Vejen A-B skal være belyst fra en lyskilde med en højde på højest 4 m med nedadrettet lyskegle.
Kommentar
Vendepladsen skal sikre, at en renovationsbil kan vende og afhente renovation ved alle ejendomme indenfor lokalplanområdet.
Parkering
5.2 Parkering
§ 5.2.1
Der skal etableres mindst 2 p-pladser på egen grund pr. boligenhed indenfor lokalplanområdet.
§ 5.2.2
Parkeringspladser etableres med bredde på mindst 2,5 meter og længde på mindst 5 meter.
Omfang af primær bebyggelse
6.1 Omfang af primær bebyggelse
§ 6.1.1
Bebyggelsesprocenten må højest være 30 %.
§ 6.1.2
Boligbebyggelse må højest opføres i 1,5 etager.
§ 6.1.3
Boligbebyggelse må højest være 8,5 m.
§ 6.1.4
På hver ejendom må der højest opføres en åben-lav boligbebyggelse (et parcelhus eller et tofamiliehus).
Placering af primær bebyggelse
6.2 Placering af primær bebyggelse
§ 6.2.1
Boligbebyggelse må ikke placeres nærmere vej- og naboskel end 2,5 m.
§ 6.2.2
Der må ikke bygges indenfor vejbyggelinjen på 8,25 m fra vejmidten af Østergaardsvej, som vist på kortbilag 2.
Omfang af sekundær bebyggelse
6.3 Omfang af sekundær bebyggelse
§ 6.3.1
Sekundær bebyggelse må gives en højde på højest 3 m, hvis bebyggelsen er placeret mere end 2,5 m fra skel.
§ 6.3.2
Flagstænger må gives en højde på højest 8 m.
§ 6.3.3
Der må højest opsættes 1 flagstang pr. ejendom.
§ 6.3.4
Sekundær bebyggelse må højest opføres i 1 etage.
Kommentar
Sekunder bebyggelse kan f.eks. være redskabsskure, udhuse, carporte, cykelskure, legehuse, overdækninger, overdækkede terrasser, drivhuse med mere.
Placering af sekundær bebyggelse
6.4 Placering af sekundær bebyggelse
§ 6.4.1
Sekundær bebyggelse må ikke placeres nærmere vejskel end 2,5 m.
§ 6.4.2
Flagstænger skal placeres 2,5 m fra nabo- og vejskel.
§ 6.4.3
Der må ikke bygges indenfor vejbyggelinjen på 8,25 m fra vejmidten af Østergaardsvej, som vist på kortbilag 2.
§ 6.4.4
Transformerstationer, pumpestationer, kabel- og rørskabe og lign. er ikke omfattet af bestemmelserne om placering (§§ 6.2.1, 6.4.1 og 6.4.2).
§ 6.4.5
Der må ikke opsættes solceller og solfangere på terræn.
Altaner, terrasser og tagterrasser
6.5 Altaner, terrasser og tagterrasser
§ 6.5.1
Tagterrasser og altaner må ikke placeres mod syd og vest.
§ 6.5.2
Tagterrasser må højest være 15 m2.
Kommentar
Bestemmelsen om placering af tagterrasser og altaner skal mindske indbliksgener for nabobebyggelsen udenfor lokalplanområdet mod syd og vest.
Paraboler og antenner
6.6 Paraboler og antenner
§ 6.6.1
Fritstående paraboler og antenner må maksimalt have en højde på 1,8 m målt fra naturligt terræn, hvis de placeres på terræn.
§ 6.6.2
Fritstående paraboler og antenner skal placeres i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel mod naboejendom og mindst 10 meter fra skel mod vej.
Facader på primær bebyggelse
7.1 Facader på primær bebyggelse
§ 7.1.1
Bebyggelsens ydervægge skal være blank mur af teglsten, filset, pudset eller vandskuret.
§ 7.1.2
Facader skal have gennemgående muret gesims ved murkronen.
Eksempel på muret gesims
§ 7.1.3
Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres synligt på facader.
Kommentar
Gesims er murafslutningen ved murkronen, der danner overgang mellem mur og tag.
Tage på primær bebyggelse
7.2 Tage på primær bebyggelse
§ 7.2.1
Tage på boligbebyggelsen skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 30 og 40 grader. Tage må ikke udføres som valmtage.
§ 7.2.2
Tagbeklædningen skal udføres med teglsten eller betontagsten.
§ 7.2.3
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.
§ 7.2.4
Ledninger til el, telefon, antenner og lignede må ikke føres synligt på tage.
§ 7.2.5
Der må etableres solceller på tage, hvis de placeres parallelt med tagfladen. Solceller må højest fylde 40% af tagfladen. Solceller skal være antireflekbehandlet.
§ 7.2.6
Mikrovindmøller skal placeres på primær boligbebyggelsen. Der må kun opsættes 1 mikrovindmølle pr. primær boligbebyggelse. Mikrovindmøllen må ikke rage op over tagrygshøjden.
Kviste på primær bebyggelse
7.3 Kviste på primær bebyggelse
§ 7.3.1
Kviste skal udføres som rytterkviste. Placeres flere kviste på tagfladen skal kvistene være ens.
§ 7.3.2
Kviste skal placeres i vinduestakten af den underliggende facade.
§ 7.3.3
Kviste i samme tagflade må maksimalt have en samlet bredde på 1/3 af husets længde.
§ 7.3.4
Kviste må ikke gennemskære gesims og tagfod.
Kommentar
Med bestemmelse § 7.3.2 skal forstås, at kviste så vidt muligt skal placeres, så den sidder centeret over et vindue i den underliggende facade.
Facader på sekundær bebyggelse
7.4 Facader på sekundær bebyggelse
§ 7.4.1
Sekundær bebyggelse skal opføres i træ.
§ 7.4.2
Drivhuse skal opføres i glas.
§ 7.4.3
Garager og carporte kan opføres i samme facadematerialer som primær bebyggelse, jf. § 7.1.1.
Tage på sekundær bebyggelse
7.5 Tage på sekundær bebyggelse
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.
Skiltning
7.6 Skiltning
§ 7.6.1
Der må opsættes 1 skilt på bygningsfacaden pr. virksomhed indenfor lokalplanafgrænsningen. Skiltet på højest have en størrelse på 0,4x0,4 m.
§ 7.6.2
Der må opsættes 1 fristående skilt pr. virksomhed indenfor lokalplanafgrænsningen. Skiltet må højest have en størrelse på 0,4x0,4 m og skal placeres i en højde på højest 1,5 m.
Kommentar
Bestemmelser for skiltning skal sikre, at området stadig fremstår som et parcelhusområde.
Terrænregulering
8.1 Terrænregulering
§ 8.1.1
Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn, jf. korter på kortbilag 1.
§ 8.1.2
Terrænreguleringer tættere på skel end 0,5 m er ikke tilladt.
Hegn
8.2 Hegn
§ 8.2.1
Hegn mod vej- og naboskel skal være levende hegn evt. suppleret med trådhegn på egen grund. Midterlinjen af hegn mod vej skal holdes på egen grund, mindst 30 cm fra skel.
§ 8.2.2
Fast hegn må opføres i en højde på højest 1,8 m.
Befæstelse
8.3 Befæstelse
Højest 50 % af de ubebyggede arealer inden for den enkelte matrikel til boligformål må befæstes.
Kommentar
I glædende spildevandsplan er afløbskoefficienten for åben-lav boligbebyggelse 0,25. Hvis afløbskoefficienten overskrides, skal overskydende regnvandsmængder (tag- og overfladevand) nedsives på egen grund og/eller tilbageholdes/forsinkes, før det ledes til fælleskloakken.
Kommentar
Bestemmelsen skal sikre, at halvdelen af de enkelte ejendom til boligformål er ubefæstede, således der kan ske nedsivning af overfladevand.
Tilslutning til forsyningskilder
9.1 Tilslutning til forsyningskilder
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.
Varmeforsyning
9.2 Varmeforsyning
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er varmeforsynet.
Kommentar
Frederikssund Kommune arbejder for at understøtte en fremtidssikring af teknologiske løsninger og anlæg. En kollektiv løsning for fjernvarme kan blive en mulighed i området, såfremt der kan godkendes et varmeprojekt med positiv samfundsøkonomi.
Veje og parkering
9.3 Veje og parkering
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje og parkering som anført under lokalplanens §§ 5.1-5.2.
Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 162 ophæves følgende servitutter inden for lokalplanens område:
Matr.nr. 6a, Dalby By, Krogstrup
Tinglyst: 16.09.1930
Titel: Dok om byggelinier mv, Vedr 6A
Retsvirkning
11.1 Retsvirkning
Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.
Dispensation
11.2 Dispensation
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.
Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).
Ekspropriation
11.3 Ekspropriation
I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.
Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 3. maj 2023 efter reglerne i planloven.
Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør