Forhold til anden planlægning og lovgivning

Samtidig med udarbejdelse af denne lokalplan, udarbejdes et kommuneplantillæg, der opretter en ny ramme E 1.10, der muliggør nærværende lokalplan.

Formålet med kommuneplantillæg 017 er at muliggøre byggeri i 25 meters højde i et mindre område. De gældende anvendelser og regulering af bebyggelsens omfang i ramme E 1.2 videreføres i den nye kommuneplanramme E 1.10. Dertil tilføjes anvendelsen tekniske anlæg til både rammeområde E 1.2 og E 1.10.

Kommuneplantillægget udlægger en ny kommuneplanramme E 1.10 til Erhvervsområde i form af kontor- og serviceerhverv, industri, let industri, håndværk og støjende fritidsanlæg og tekniske anlæg. Der tillades en bygningshøjde på 25 meter indenfor rammeområdet og bebyggelsens omfang reguleres ved at højest 50 % af grundarealet må bebygges.

Kommuneplanramme E 1.2 tilføjes anvendelsen tekniske anlæg og rammens geografiske afgrænsning ændres med kommuneplantillæg 017. Den geografiske afgrænsning af kommuneplanramme E 1.2 er den samme som før, med undtagelse af rammeområde E 1.10s afgrænsning.

Ved endelig vedtagelse af kommuneplantillæg 017 sker en delvis aflysning af kommuneplanramme E 1.2 for det område, der udlægges til den nye kommuneplanramme E 1.10.

Med vedtagelse af kommuneplantillæg 017 er lokalplan 165 i overensstemmelse med gældende kommuneplan.

Planområdet ligger i Frederikssund, som sammen med Græse Bakkeby og Vinge udgør kommunens regionale center. Det er kommunens største byområde med en koncentration af arbejdspladser, specialbutikker, uddannelsessteder, kulturtilbud og servicefunktioner.

Frederikssund, Græse Bakkeby og Vinge indgår som ”fingerby”, som rummer de byområder, hvor det på statsligt niveau ønskes, at hovedstadsområdet vækst koncentreres jf. Fingerplan 2019. Status som del af fingerbyen giver kommunens regionale center gode vilkår for udvikling. Inden for det regionale center ønske Frederikssund Kommune at udnytte sit potentiale, og at fastholde og udbygge sin position i konkurrencen med hovedstadsområdets større byer om at tiltrække vækst og fremtidsmuligheder indenfor handel, erhverv, uddannelse, kultur og bosætning mv.

Lokalplanen underbygger kommunens byudviklingsstrategi ved ikke at muliggøre anvendelser, der vil være i konkurrence med handel, kultur, turisme og byliv, som kommunen ønsker at koncentrere i bymidten.

Lokalplanområdet er delvist beliggende inden for et område, som i Kommuneplan 2021 er udpeget til område med fokus på klimasikring. Indenfor for en del af lokalplanområdet er der risiko for oversvømmelse ved havvandstigning og område med risiko for oversvømmelser i forbindelse med skybrud.

Ovenstående kort viser, at der indenfor lokalplanområdet er mindre områder i den nordøstlige del, hvor der er risiko for oversvømmelse ved havvandsstigninger til kote 3 og vandløbsoversvømmelse ved en 20-årshændelse. Dette er mindre områder, der ikke er bebyggede.
Indenfor hele området er der bluesport, der viser områder, hvor der er risiko for oversvømmelse ved skybrud. Det ses, at disse områder også er ubebyggede områder, græs- og vejarealer samt parkering. 

Når et planområde er udpeget til område med fokus på klimasikring skal der i forbindelse med lokalplanlægning vurderes om der skal fastsættes særlig bestemmelser i lokalplanen for at sikre området.

Frederikssund Kommune vurderer, at der ikke er behov for at fastsætte bestemmelser for klimasikring af lokalplanområdet, da området i forvejen ligger højt og er et eksisterende udbygget erhvervsområde. Dertil er de områder, hvor der er risiko for oversvømmelse ubebyggede områder, hvor der er græsarealer eller asfalt. 

Frederikssund Kommune skal inddrage hensynet til risikoen for større uheld i planlægningen forud for fastlæggelse af bestemmelser for arealanvendelsen i en kommune- og lokalplan, som omfatter arealer, der ligger nærmere end 500 meter eller inden for en større passende sikkerhedsafstand fra en risikovirksomhed.

En mindre del af det nordlige planområde ligger nærmer end 500 meter fra risikovirksomheden Topsøe.

Forud for tilvejebringelsen af nærværende lokalplan er der foretaget en høring af berørte risikomyndigheder jf. § 3, stk. 1 i Bekendtgørelse om planlægning omkring risikovirksomheder. Følgende risikomyndigheder er hørt: Miljøstyrelsen, Arbejdstilsynet, Nordsjællands Politi og Frederiksborg Brand og Redning.

Der er modtaget 2 høringssvar. Høringssvarene gav ikke anledning til at fortage yderligere sikkerhedsmæssige foranstaltninger i planlægningen.

En del af planområdet ligger indenfor støjkonsekvenszonen for svæveflyklubben i Græse Ådal, Frederikssund Frederiksværk Flyveklub.

Lokalplanafgrænsningen og støjbelastet areal fra svæveflyklubben

Indenfor støjkonsekvenszonen må der ikke etableres støjfølsom arealanvendelse, herunder bygges boliger og lignende, med mindre den fremtidige anvendelse sikres mod støjgener.

Lokalplanen muliggør kontor- og serviceerhverv, hvilket er en støjfølsomanvendelse.

Svæveflyklubben har en gældende miljøgodkendelse af 27. marts 2001. I miljøgodkendelsen står der, at støjen fra svæveflyklubben kommer fra selve flyene og det trækspil, der anvendes til optræk af flyene ved opstart. 

Det konstateres i miljøgodkendelsen, at det er muligt for svæveflyklubben, at overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser ved de boliger, der ligger tættest på svæveflyklubben på Bytoften 11 og Fjordparken 32, 3600 Frederikssund.

Frederikssund Kommune vurderer derfor, at planlægningen ikke er forhindret af støjkonsekvenszonen for svæveflyklubben i Græse Ådal, Frederikssund Frederiksværk Flyveklub.

Indenfor planområdet ligger produktionsvirksomheden CRODA. 

Jf. kommuneplan 2021 skal de udpegede områder til produktionserhverv friholdes for anvendelser der ikke har tilknytning til produktionsvirksomhed. Indenfor konsekvensområderne omkring erhvervsområder med produktionsvirksomheder, må der alene etableres boliger eller anden støjfølsom anvendelse, når det ikke indskrænker produktionsvirksomhedens drifts- og udviklingsmuligheder.

Denne lokalplan muliggøre ikke andre anvendelser end industri indenfor området udpeget til produktionserhverv. Der er ikke udpeget en konsekvenszone for produktionsvirksomheden CRODA.

Planområdet ligger i den kystnære del af byzonen, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet. Kommunalbestyrelsen skal for de kystnære dele af byzonerne vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på;

1) at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed,

2) at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer,

3) at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og

4) at offentligheden sikres adgang til kysten.

Jf. Planlovens § 16 stk. 5 skal der ved planlægning for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.

Området for denne lokalplan er beliggende i byzone ca. 700 m fra kysten.

Lokalplanen muliggør bebyggelse i 5 meters højde, 15 meters højde og i 25 meters højde for et mindre, men højtliggende, område. Grundet mulighederne for højt byggeri vil den nye bebyggelse være synlig fra flere forskellige steder set fra kysten. Set fra nogle steder, vil bebyggelsen være en afvigelse fra den eksisterende kystlinje, mens bebyggelsen set fra andre steder, ikke vil være en afvigelse fra eksisterende kystlinje.

Visualisering af bebyggelse i 25 og 15 meters højde til venstre i billedet. Topsoe til højre i billedet. Visualiseringen er lavet 1,7 km fra bebyggelsen.

Kystlinjen set fra bugten nord for virksomheden Topsoe viser, at bebyggelsen på Linderupvej er i første række mod kysten. På Linderupvej ligger åben-lave boligbebyggelse i 1½ etage med røde tage. Bebyggelsen på 25 og 15 meter med fladt tag vil være en afvigelse fra eksisterende kystlinje.

Virksomheden Topsoe er også dominerende for kystlinjen set fra bugten. Topsoes bebyggelse er varierede i højde men op mod 18 meter. Bebyggelsen er store voluminer med fladt tag i hvide og grå nuancer. I samspil med Topsoe vurderes bebyggelsen i 25 og 15 meter i erhvervsområdet at være mindre dominerende for kystlandskabet ift. volumen og højden, men er ikke en uvæsentlig ændring.

Kystlinjen for Frederikssund by med visualisering af ny bebyggelse i 25 meters højde til venstre for skorstene tilhørende fjernvarmeværket. Visualiseringen er lavet 2,6 km fra bebyggelsen.

Visualisering af ny bebyggelse i 25 meters højde set i samspil med kystlinjen for Frederikssund by set tættere på. Visualiseringen af bebyggelsen er til venstre for skorstene tilhørende fjernvarmeværket. Visualiseringen er lavet 2,6 km fra bebyggelsen.

Kystlinjen set syd for Kronpris Frederiksbro viser, en bebygget kystlinje, hvor der både ses  etageboligbebyggelse på 3-5 etager, åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Skorstene tilhørende fjernvarmeværket og en etage boligbebyggelse på 14 etager. Der er i dag afskærmende bebyggelse i mellem bebyggelsen på 25 meter og kysten. Bebyggelsen på 25 meter med fladt tag vurderes ikke at være en væsentlig ændring i volumen eller højden for kystlinjen set syd for Kronpris Frederiksbro. 

Frederikssund Kommune vurderer, at afvigelsen fra eksisterende kystlinje vil være en væsentlig afvigelse. Frederikssund Kommune planlægger alligevel for bebyggelse i 25 meters højde, der afviger fra eksisterende kystlinje, på netop denne lokation, da bebyggelsen er lokaliseret i et eksisterende erhvervsområde, hvor flere af kommunens større virksomheder allerede er lokaliseret. Ved at tillade virksomhederne i området, at udvide indenfor det eksisterende erhvervsområde giver virksomhederne mulighed for at benytte eksisterende bygninger, infrastruktur, produktion med mere. Dette gør at virksomhederne ikke skal ud og etablere sig forfra på en helt ny lokation.

Bebyggelse i 25 meters højde er dertil kun tilladt i midten og indenfor en mindre del af erhvervsområdet. Bygningens højden for omkringliggende bebyggelse sættes til 15 meter og der er dermed en nedtrapning af bebyggelsen i erhvervsområdet ud mod omkringliggende områder. 

Lokalplanen fastsætter at facader på det nye byggeri i 25 meters højde skal være grå. Der er fastsat bestemmelser om bebyggelsens farve for at sikre at bebyggelsen ikke bliver for dominerende i landskabet og at bebyggelsen falder i et med himlen.

Frederikssund Kommune ønsker dertil at skabe et attraktivt og fremtidssikret erhvervsområde med udviklingsmuligheder samt imødegå de eksisterende virksomheders ønsker til og muligheder for at udvide og vækste.

Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 165 ophæves lokalplan 41 fra 1990, for det område, der er omfattet af lokalplan 165.

Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 165 sker en delvis ophæves af tilstandsservitutter nævnt i § 10.1 inden for lokalplanens område, da disse er i strid med lokalplanen.

I dag er der enkelte boliger i området tilknyttet virksomheder. Den eksisterende lovlige anvendelse til boliger kan fortsætte efter lokalplanens vedtagelse. For at undgå miljøkonflikter mellem virksomhederne og støjfølsomme anvendelser som boliger, er det fremover ikke muligt at etablere boliger i området.

Lokalplanen giver mulighed for erhverv i form af industri, kontor- og serviceerhverv samt let industri og håndværk

Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen samt Frederikssund Kommunes forskrift for støj og vibrationer samt miljøregulering af visse aktiviteter. Se miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information.

Nedenfor ses støjgrænseværdier for støj og vibrationer, permanente aktiviteter fra Frederikssund Kommunes forskrift for støj og vibrationer samt miljøregulering af visse aktiviteter. Støjvilkårene skal overholdes i ethvert punkt udenfor skel for den virksomhed der udsender støjen.

Ifølge planlovens § 16, stk. 3 skal der i alle lokalplaner oplyses om betingelserne for ekspropriation i forbindelse med en lokalplan. Det følgende afsnit er indsat for at opfylde dette lovkrav.

Kommunalbestyrelsen kan i medfør af planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom.

Ekspropriation kan kun ske under opfyldelse af en række betingelser:

• Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation.
• Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført.
• Ekspropriation må kun ske til fordel for almenvellet (almene samfundsinteresser).
• Ekspropriation til fordel for en privat aktør er ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet krav til ekspropriationens nødvendighed, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private.
• Ekspropriation skal være nødvendig og tidsmæssig aktuel for realisering af ekspropriationsformålet.
• Ekspropriationens omfang skal være rimeligt i forhold til det formål som der eksproprieres til.

Adgangen til at foretage ekspropriation efter lokalplaner som er sendt i høring efter 1. januar 2019 bortfalder, hvis der ikke er truffet ekspropriationsbeslutning inden 5 år efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan.

Opmærksomhedszone omkring erhvervsområder forbeholdt produktionsvirksomheder af national interesse

Planområdet ligger indenfor opmærksomhedszonen på 1.500 meter fra produktionsvirksomhederne CRODA og Topsoe.

Kommunen må ikke planlægge for miljøfølsom anvendelse i områderne omkring produktions-, transport- og logistikvirksomheder af national interesse, hvis planlægningen kan medføre en skærpelse af virksomhedernes miljøvilkår. Ved miljøfølsom anvendelse menes her, (by)funktioner som er følsomme over for forurening/gener i form af støj, lugt, støv og anden forurening. Miljøfølsom anvendelse kan f.eks. være boliger, institutioner, kontorer, rekreative formål.

Kommunen skal derfor ved planforslag inden for opmærksomhedszonen kunne redegøre for, at virksomhedens miljøvilkår ikke skærpes som følge af planlægningen.

Denne lokalplan muliggør anvendelsen kontor- og serviceerhverv indenfor et delområde og indenfor opmærksomhedszonen for produktionsvirksomhederne.

Der er for de eksisterende kontorer/virksomheder indenfor planområdet ikke registeret udfordringer med støj, lugt, støv eller anden luftforurening fra CRODA eller Topsoe.

Jf. Revideret miljøgodkendelse af CRODA af 4. marts 2021 fremgår det, at i forhold til støj, lugt, støv og anden luftforurening overholder virksomheden Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Muligheden for kontor- og serviceerhverv vil derfor ikke skærpe miljøvilkår for CRODA.

Tættere på produktionsvirksomheden, Topsoe, end området, som lokalplanen omhandler findes boligområder, som er mere støjfølsomme end planområdet, kontor- og serviceerhverv dvs. har lavere vejledende grænseværdier. Mod boligområderne skal produktionsvirksomheden, Topsoe, overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier, hvorfor det ikke vurderes problematisk, at denne lokalplan muliggør kontor- og serviceerhverv indenfor et delområde.
Dertil har Frederikssund Kommune i gældende kommuneplan udlagt en konsekvenszone for produktionsvirksomheden, Topsoe. Konsekvenszonen er kun udlagt allertættest på virksomheden, da Topsoe på disse arealer ikke kan overholde gældende støjgrænser. Udenfor konsekvenszonen overholde Topsoe de gældende støjgrænser.

Frederikssund kommune er omfattet af Fingerplanen 2019, som sætter de overordnede rammer for fysiske planlægning i hovedstadsområdet. Fingerplanen fastlægger bl.a., hvor der må bygges nye boliger og erhverv, og hvor der skal være større grønne områder med plads til natur og friluftsliv.

Fingerplanen opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: Det indre storbyområde, det ydre storbyområde, de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Det indre storbyområde findes ikke i Frederikssund Kommune.

Lokalplanområdet ligger i det ydre storbyområde (Byfingrene), hvor der må der ske byudvikling. Byfunktioner, som har intensiv karakter, skal placeres indenfor de stationsnære områder.

Planområdet ligger ikke indenfor et stationsnært område. Lokalplanen giver ikke mulighed for byfunktioner af intensiv karakter (større domicil, koncertarena eller store kontorbygninger) og skal derfor ikke placeres i et stationsnært område. Lokalplanen er derfor i overensstemmelse med Fingerplanen 2019.

Lokalplan området er udlagt til separatkloak. Regnvand fra befæstede arealer skal ledes til forsyningens regnvandsledning og spildevand skal ledes til forsyningens spildevandsledning.

Lokalplanens område ligger indenfor tre kloakoplande, henholdsvis opland 433, 439 og 447.

Afløbskoefficienten på 0,5 for den enkelte matrikel skal overholdes jf. Kommunens spildevandsplanen.

Ved etablering af overkørsler til kommunale veje skal det sikres, at vejvand holdes på virksomhedernes
egen grund.

Jævnfør bekendtgørelse nr. 1383 af 26. november 2016 om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, skal der foretages en vurdering af, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt.

Der kan endvidere ikke gives tilladelse, hvis det ansøgte kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Natura-2000
Planen omfatter et område, som ligger ca. 400 meter fra nærmeste Natura 2000 område, Roskilde Fjord og Jægerspris Nordskov.

Det vurderes på baggrund af afstanden, at planen ikke påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.

Beskyttede arter
Området er et industrikvarter med mange befæstede arealer, som er uegnede som levested for dyr og planter.

I den indledende screening af planområdet blev der fundet potentielle yngle- og rasteområder for bilag IV-arterne markfirben og flagermus. Det drejede sig om to bygninger, en gruppe træer og et ubebygget areal. Planområdet rummer ikke oplagte yngle- og rasteområder for padder, da der ikke er våde/fugtige områder. 

Der er ikke i nogen databaser registreret arter opført på habitatdirektivets bilag IV inden for planområdet. I forbindelse med udarbejdelse af planen er der udført besigtigelser af planområdet mhp. at kortlægge eventuelle forekomster af yngle- og rasteområder for markfirben og flagermus. Besigtigelserne blev udført i foråret og sommeren 2023. Der blev hverken fundet individer af markfirben eller flagermus – ej heller yngle- eller rasteområder for arterne.

Planlægningen forudsætter ingen aktiviteter, som potentielt kan påvirke bilag IV-arter inden for eller i de nære omgivelser af planområdet. Da der ingen yngle- eller rastesteder er inden for planområdet, vurderes planlægningen ikke at have en miljøpåvirkning på områdets biologiske mangfoldighed.

Det vurderes, at planen ikke påvirker internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller medfører beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller af yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Frederikssund Kommune er omfattet af vandområdeplanen 2021-2027 for vandområdedistrikt II - Sjælland. Hver vandplan opstiller mål for, hvordan miljøtilstanden skal være i områdets vandløb, søer, kystvande og grundvand.

Vandområdeplanerne skal forbedre det danske vandmiljø. De skal sikre renere vand i Danmarks kystvande, søer og vandløb i overensstemmelse med EU’s vandrammedirektiv.

For Byrådets fysiske planlægning gælder, at denne ikke må medføre forringelse af tilstanden i vandområder afgrænset i vandområdeplanerne eller forhindre opfyldelse af de fastlagte miljømål i vandområdeplanerne.

Planens område ligger ikke inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Området ligger ikke i et indvindingsopland eller i boringsnært beskyttelsesområde (BNBO).

Planensområde ligger indenfor et område med drikkevandsinteresser.

Det vurderes, at arealanvendelsen til erhvervsområde ikke vil medføre påvirkning eller en øget risiko for grundvandet, da planområdet ikke ligger indenfor et område med særlige drikkevandsinteresser, et indvindingsopland eller i et boringsnært beskyttelsesområde.

Planen forringer eller forhindrer ikke de fastlagte miljømål og er i overensstemmelse med vandområdeplanerne.

Hvis der i forbindelse med jordarbejder, f.eks. ved bygge- og anlægsarbejder, dukker spor af fortidsminder op skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet i medfør af museumslovens § 27. Fundet skal straks anmeldes til ROMU, Roskilde Museum.