Bestemmelser

Formålet med lokalplanen er:

• at udlægge området til boligformål enten i form af dobbelthusboliger eller fritliggende enfamiliehuse,
• at udlægge fælles grønne arealer i tilknytning til dobbelthuse,
• at boligvej til dobbelthuse etableres med vejadgang fra Sølvkærvej,
• at der ved etablering af dobbelthuse sikres stiadgang til lokalplanområdet,
• at sikre, at boliger langs Østergade og Sølvkærvej udføres med sadeltag med en hældning på 40-45 grader, som er karakteristisk for den ældste del af Skuldelev.
• at sikre, at indkørsler til fritliggende enfamiliehuse placeres med passende afstand til krydset ved Østergade og Sølvkærvej.

§ 2.1 Område

§ 2.1.1
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

§ 2.1.2
Området omfatter matrikelnumrene 10v og 7000i Skuldelev By, Skuldelev samt alle matrikler der efter XX.XX.20XX udstykkes herfra.

§ 2.3 Zonestatus

§ 2.2.1
Lokalplanområdet ligger i landzone. Ved den endelige vedtagelse af denne plan overføres landzonearealet.

Følgende matrikler overføres til byzone: matr. nr. 10v og en del af matr. nr. 7000i.

§ 3.1 Boligområde

§ 3.1.1
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål, som enten dobbelthuse eller fritliggende enfamiliehuse.

§ 3.1.2
Offentligheden må færdes på lokalplanområdets fællesområder.

§ 4.1
Udstykning til dobbelthusboliger skal følge strukturen vist i udstykningsplanen på kortbilag 2.

§ 4.2
Ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel af grunde til dobbelthusboliger skal grundene have en grundstørrelse på mindst 250 m².

§ 4.3
Ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel af grunde til fritliggende enfamiliehuse skal grundene have en grundstørrelse på mindst 700 m².

Veje

§ 5.1.1
Ved etablering af tæt-lav boliger skal der etableres en ny boligvej med vejadgang fra Sølvkærvej som vist på kortbilag 3.

§ 5.1.2
Boligvejen skal etableres i en bredde af min. 5,0 meter. Vejudlæg skal være min. 7 meter.

§ 5.1.3
Boligvejen skal etableres med fast jævn belægning i form af belægningssten. Der kan anvendes permeable belægningssten.

§ 5.1.4 
Der er mulighed for at etablere en boligvej ved etablering af fritliggende enfamiliehuse.

§ 5.1.5
Overkørsler skal have en afstand på min. 35 m til krydset ved Østergade og Sølvkærvej.

Stier

§ 5.2.1
Stier skal udlægges som vist på kortbilag 3 med en stibelægning med en bredde på 1,5 m.

§ 5.2.2
Stier skal etableres i fast jævn belægning, dette kan være belægningssten.

Parkering

§ 5.3.1
Der skal etableres min. 1,5 parkeringspladser pr. dobbelthusbolig.

§ 5.3.2
Der skal etableres min. 2 parkeringspladser pr. fritliggende enfamiliehus.

§ 5.3.3
Parkeringspladser skal etableres med en bredde på min. 2,5 m og en længde på min. 5 m. Parkeringspladser skal have et manøvreareal på min. 7 m.

§ 5.3.4
Ved etablering af dobbelthuse, skal der inden for lokalplanområdet, etableres min. 1 handicapparkeringsplads med en bredde på min. 3,5 m og en længde på min. 5 m.

Omfang af primær bebyggelse

§ 6.1.1
Bebyggelsesprocenten for dobbelthusboliger må højest være 40 %.

§ 6.1.2
Bebyggelsesprocenten for fritliggende enfamiliehuse må højest være 30 %.

§ 6.1.3
Boliger må højest opføres i 1,5 etager.

§ 6.1.4
Bygningshøjden på boliger må højst være 8,5 m målt fra naturligt terræn eller fastlagt niveauplan.

§ 6.1.5
På hver grund må der opføres én dobbelthusbolig eller ét fritliggende enfamiliehus.

Placering af primær bebyggelse

§ 6.2.1
Tæt-lav boliger skal placeres inden for byggefelterne vist på kortbilag 2. Dog må udestuer placeres uden for byggefelterne. Byggefelter er placeret min. 5 meter fra vejskel til Østergade og Sølvkærvej.

§ 6.2.2
Boliger (inklusiv udestuer) må ikke placeres nærmere lokalplanafgrænsningen end 2,5 meter.

§ 6.2.3
Åben-lav boliger (inklusiv udestuer) må ikke placeres nærmere naboskel end 2,5 meter.

Omfang af sekundær bebyggelse og flagstænger

§ 6.3.1
Der må højest opføres 20 m² sekundær bebyggelse pr. tæt-lav bolig.

§ 6.3.2
Sekundær bebyggelse må have en højde på højst 4 m.

§ 6.3.3
Sekundær bebyggelse må højest opføres i 1 etage.

§ 6.3.4
Flagstænger må have en højde på højst 8 m.

§ 6.3.5
Der må højest opsættes 1 flagstang pr. grund.

Placering af sekundær bebyggelse og flagstænger

§ 6.4.1
Sekundær bebyggelse må opføres udenfor byggefelter samt placeres nærmere naboskel end 2,5 m.

§ 6.4.2
Sekundærbebyggelse placeret i naboskel må højest være 2,5 m i skel.

§ 6.4.3
Flagstænger skal placeres mindst 2,5 m fra nabo- og vejskel.

Altaner og tagterrasser

§ 6.5.1
Der må ikke etableres altaner eller tagterrasser inden for lokalplanområdet.

Tekniske anlæg

§ 6.6.1
Solenergianlæg på tage skal placeres parallelt med og nedfældet i tagfladen. Solenergianlæg på tage må have et areal der højst udgør halvdelen af tagfladen.

§ 6.6.2
Solpaneler og rammer skal være samme farve som tagfladen, det vil sige, enten sorte eller røde og med maksimal glansværdi 10.

Kommentar: Glansværdi er i henhold til Teknologisk Instituts målemetode DS/EN ISO 2813 eller tilsvarende.

§ 6.4.3
Transformere, pumpestationer, kabel- og rørskabe og lign. er ikke omfattet af bestemmelserne om placering (§§ 6.4.1 - 6.4.2).

§ 6.6.4
Der må ikke opsættes solceller og solfangere på terræn.

§ 6.6.5
Anlæg til regnvandshåndtering skal placeres på de fælles friarealer og opholdsarealer, som er vist på kortbilag 4. Overjordiske regnvandshåndteringsanlæg skal være regnvandsbassiner eller regnvandsbede og anlæggene skal udformes med et organisk og naturligt udtryk, som tilpasser sig landskabet dvs. uden lige kanter eller symmetri. Bassin eller regnbede må ikke indhegnes. Eventuelle sikkerhedsbarrierer skal etableres som naturlige barrierer, som for eksempel, sten og beplantning.

Paraboler og antenner

§ 6.7.1
Fritstående paraboler og antenner må maksimalt have en højde på 1,8 m målt fra naturligt terræn.

§ 6.7.2
Fritstående paraboler og antenner skal placeres i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel.

§ 6.7.3
Der må ikke placeres paraboler, antenner eller andre anlæg i flagstænger.

Facader på primær bebyggelse

§ 7.1.1
Bebyggelsens ydervægge skal være blank mur i gule eller røde teglsten.

§ 7.1.2
Facader skal have gennemgående gesimsbånd, som vist i princippet på figur 2.

Figur 2: Principtegning af gesims på bygningernes facader.

§ 7.1.3
Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres synligt på facader.

Tage på primær bebyggelse

§ 7.2.1
Tage på tæt-lav boliger inden for byggefelt A skal være symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 40 og 45 grader.

§ 7.2.2
Tage på tæt-lav boliger inden for byggefelt B skal være symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 25 og 45 grader.

§ 7.2.3
Tage på åben-lav boliger skal være sadeltage med en hældning på mellem 40 og 45 grader.

§ 7.2.4
Tagbeklædningen på boliger skal være i røde eller sorte sten af beton eller tegl, eller udføres som grønt tag som fx sedum (levende tag). Tagbeklædning på udestuer kan desuden være tagpap og glas.

§ 7.2.5
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.

§ 7.2.6
Tagrender og nedløbsrør og lignende må ikke være i zink eller kobber.

§ 7.2.7
Ledninger til el, telefon, antenner og lignede må ikke føres synligt på tage.

Kviste på primær bebyggelse

Gældende for dobbelthuse

§ 7.3.1
Der må udføres maks. én tagkvist pr. tagflade pr. dobbelthusbolig.

§ 7.3.2
Kviste skal udføres som rytterkvist. Flunke skal udføres i træ. Kviste i samme tagflade gældende for hele dobbelthuset skal være ens.

§ 7.3.3

Kviste i samme tagflade gældende for hele dobbelthuset må maksimalt have en samlet bredde på 1/3 af hele dobbelthusets længde.

§ 7.3.4
Vinduer i kviste må ikke være bredere end vinduerne i den underliggende facade og skal have en højde svarende til højest 2/3 af disse.

§ 7.3.5
Kviste må ikke gennemskære gesimsbånd og tagfod.

Gældende for fritliggende enfamiliehuse

§ 7.3.6
Der må udføres to tagkviste pr. tagflade pr. fritliggende enfamiliehus.

§ 7.3.7
Kviste skal udføres som rytterkvist. Flunke skal udføres i træ. Kviste i samme tagflade skal være ens.

§ 7.3.8
Kviste i samme tagflade må maksimalt have en samlet bredde på 1/3 af boligens længde.

§ 7.3.9
Vinduer i kviste må ikke være bredere end vinduerne i den underliggende facade og skal have en højde svarende til højest 2/3 af disse.

§ 7.3.10
Kviste må ikke gennemskære gesimsbånd og tagfod.

Facader på sekundær bebyggelse

§ 7.4.1
Sekundær bebyggelse skal opføres i træ. Dog må drivhuse opføres i glas

§ 7.4.2
Der må ikke anvendes zink eller kobber.

Tage på sekundær bebyggelse

§ 7.5.1
Tagbeklædningen skal være røde eller sorte sten af tegl eller beton, sort tagpap, sort metal, integrerede solpaneler i rød/brun/sort eller grønt tag (levende tag). Tagbeklædning på drivhuse må være i glas.

§ 7.5.2
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.

§ 7.5.3
Der må ikke anvendes zink eller kobber.

Skiltning

§ 7.6.1
Der må ikke skiltes inden for lokalplanområdet. Dog må der opsættes ét skilt i forbindelse med erhverv i egen bolig. Dette skal placeres på facaden og må maksimalt have en størrelse på højest 20 x 40 cm.

Opholdsarealer og friarealer

§ 8.1.1
Ved tæt-lav boliger skal der udlægges fælles friarealer og opholdsarealer, som vist på kortbilag 4.

§ 8.1.2
Grunde, som ikke udstykkes til enkelte boliger, skal udlægges som fællesarealer og drives af grundejerforeningen.

§ 8.1.3
Der må etableres en legeplads på maks. 50 m² på de fælles opholdsarealer.

§ 8.1.4
Ved etablering af dobbelthuse må der ikke opføres boligbebyggelse på fælles opholdsarealer vist på kortbilag 4.

§ 8.1.5
Der må opføres ét udhus til drift af fælles friarealer vist på kortbilag 4. Udhuset må maks. have et etageareal på 20 m².

§ 8.1.6
Tekniske anlæg til områdets drift som fx pumpestationer og mindre teknikbygninger skal placeres inden for de fælles friarealer vist på kortbilag 4.

Terrænregulering

§ 8.2.1
Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn som vist på kortbilag 1.

§ 8.2.2
Terrænreguleringer nærmere skel end 0,5 m er ikke tilladt.

§ 8.2.3
I skel mod veje, stier og fællesarealer skal niveauspring, som følge af terrænregulering etableres som skråninger med en hældning på højest 1:3.

Beplantning

§ 8.3.1
Der skal plantes minimum 6 træer på de udlagte opholdsarealer og fælles friarealer. Beplantningen skal udskiftes af grundejerforeningen, når den forgår som følge af sygdom, alder, beskadigelse el.lign.

§ 8.3.2
Beplantning af fælles friarealer skal ske med en variation af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske for at øge biodiversiteten.

Hegn

§ 8.4.1
Hegn skal være levende (hæk). Midterlinjen af levende hegn mod vej og sti skal holdes på egen grund, mindst 40 cm fra skel.

§ 8.4.2
Hegn må have en højde på maks. 1,8 m målt fra naturligt terræn eller fastlagt niveauplan.

§ 8.4.3
Der er forbud mod levende hegn på strækningen langs boligvej, som vist på kortbilag 4. Her skal hegn være fast hegn i træ eller plast med højde på højst 90 cm af hensyn til oversigtsforhold.

§ 8.4.4
Der skal opføres fast hegn omkring den fælles affaldshåndtering.

§ 8.4.5
I skel mellem tæt-lav boliger må der opføres fast hegn i en længde på maks. 3 m fra boligen, som vist i princippet på kortbilag 4.

Belysning

§ 8.5.1
Der skal etableres lyskilder på boligvejen og disse skal placeres højst 3 m over terræn.

§ 8.5.2
Belysning af stier skal ske med lavtsiddende pullertlamper med en maksimumhøjde på 1,1 meter.

Affaldshåndtering

§ 8.6.1
Ved etablering af dobbelthuse skal der etableres fælles affaldshåndtering, som kan betjenes af renovationsvogn direkte fra Sølvkærvej. Den fælles affaldshåndtering skal placeres som vist på kortbilag 3.

§ 8.6.2
Der må opføres et affaldsskur på placering for den fællesaffaldshåndtering vist på kortbilag 3.

Grundejerforening

§ 9.1.1
Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område.

§ 9.1.2
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.

§ 9.1.3
Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 50 % af grundene er solgt.

Tilslutning til forsyningskilder

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.

Varmeforsyning

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er varmeforsynet.

Veje, stier og parkering

Tæt-lav boliger må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering som anført under lokalplanens §§ 5.1.1-5.1.3, §§ 5.2.1, 5.2.2 samt §§ 5.3.1, 5.3.3-5.3.4.

Opholdsarealer og friarealer

Tæt-lav boliger må ikke tages i brug før opholdsarealer og friarealer er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.1.1.

Beplantning

Tæt-lav boliger må ikke tages i brug før beplantning er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.3.1.

Affaldshåndtering

Tæt-lav boliger må ikke tages i brug før der er anlagt fællesaffaldshåndtering i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.6.1.

Ophævelse af servitutter

§ 11.1.1
Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 171 ophæves ingen servitutter.

Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægter

§ 11.2.1
Ved vedtagelse af lokalplan 171 ophæves ingen lokalplaner.

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 12. juni 2024 til offentlig fremlæggelse efter reglerne i planloven.

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør