Formålet med lokalplanen er:

• at sikre anvendelse til rekreativt område for både maritime og ikke-maritime aktiviteter.
• at sikre visuel forbindelse mellem Kalvøvej og Roskilde Fjord.
• at sikre offentlig tilgængelige pladser i tilknytning til vandet.
• at sikre at bebyggelse overvejende opføres med gavle orienteret mod fjorden.
• at sikre Fjordstiens fortsættelse igennem lokalplanområdet for gående og cyklister.
• at sikre kystbeskyttelse for området.

Område

§ 2.1.1
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

§ 2.1.2
Området omfatter matrikelnummer 27am, 27an og 19v, Frederikssund Markjorder samt de matrikler, der udstykkes herfra.

Delområder

Lokalplanområdet inddeles i delområder som vist på kortbilag 1.

Zonestatus

Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.

§ 3.1.1
Delområde 1 må kun anvendes til rekreativt område i form af: 

• Oplevelsesøkonomisk center
• Publikumsorienteret serviceerhverv
• Større rekreativt område
• Sports- og idrætsanlæg
• Lystbådehavn

§ 3.1.1
Delområde 2 må kun anvendes til rekreativt område i form af lystbådehavn.

§ 3.1.2
Offentligheden må færdes på lokalplanområdets ubebyggede områder.

Der må ske udstykning, matrikulering og arealoverførsel indenfor lokalplanområdet.

Veje

§ 5.1.1
Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Kalvøvej.

§ 5.1.2
Veje skal udlægges efter princippet som vist på kortbilag 3.

§ 5.1.3
Forlængelsen af Kalvøvej skal udlægges i en bredde af minimum 11 m. Kørebanen på Kalvøvej skal være minimum 5,5 meter. Kalvøvej skal dimensioneres til renovationsbiler, uden behov for at bilen skal bakke.

§ 5.1.4
Vejen Vænget kan udlægges i en bredde af 5 meter og fungere som redningsvej.

§ 5.1.5
Veje skal tilsluttes vinkelret på Kalvøvej med højest tre ben i krydset.

§ 5.1.6
Veje kan udlægges i grus.

§ 5.1.7
Veje skal udmatrikuleres til vejmatrikel.

§ 5.1.7
Der skal friholdes vejareal til brandvej, der fører ned til isætningsmulighed i fjorden, som princip vist på kortbilag 3. En brandvej skal have fribredde på minimum 3,5 meter og leve op til bygningsreglementets gældende vejledning vedr. specifikationer for brandveje.

Diagrammet viser princip for vejudlægget Kalvøvej.

Stier

§ 5.2.1
Der skal udlægges areal til sti - Fjordstien - som princip vist på bilag 3, i en bredde af 5 m. Stien skal anlægges med en stibelægning i grus på mindst 2,5 m.

§ 5.2.2
Fjordstiens stibelægning i grus kan undlades hvor stiforbindelsen krydser Servicekajen, Fjordpladsen og Slæbestedet, som princip vist på bilag 3. Dog skal der laves markeringer i belægningen på Servicekaj, som tydeliggør Fjordstien.

§ 5.2.3
Fjordstien skal være i niveau med det omkringliggende terræn.

§ 5.2.5
Fjordstien skal udmatrikuleres til vejmatrikel.

§ 5.2.4
Der skal etableres gangareal langs med Kalvøvej inden for vejmatriklen i lokalplanområdet i en bredde af minimum 2 meter på begge sider af Kalvøvej. Gangarealet skal være hævet 8-10 cm fra kørebanen på Kalvøvej.

§ 5.2.5
Der kan anlægges stier på de ubebyggede arealer i området, som skal udføres i grus.

Parkering

§ 5.3.1
Der skal udlægges areal til parkering som princip vist på kortbilag 3.

§ 5.3.2
Der skal etableres mindst 50 parkeringspladser indenfor lokalplanområdet, heraf skal mindst 1 være handicapvenlig p-plads og 2 handicapvenlige parkeringspladser til kassebil, som princip vist på bilag 3.

§ 5.3.3
Parkeringspladser skal have minimum mål 2,5 meter x 5 meter. 
Handicapvenlige p-pladser skal have minimum mål 3,5 meter x 5 meter.
Handicapvenlig p-plads til kassebil skal have minimum mål 4,5 meter x 8,0 meter.

§ 5.3.4
Langtidsparkering af erhvervskøretøjer, campingvogne og autocampere må ikke finde sted på områdets veje, stier, parkeringspladser eller fællesarealer. Både må opbevares på parkeringsarealer markeret på kortbilag 3.

§ 5.3.5
Parkeringspladser skal udlægges i grus.

Cykelparkering

§ 5.4.1
Der skal opføres mindst 40 cykelparkeringspladser tæt ved hovedbygningen (byggefelt A3) som princip vist på kortbilag 3.

Omfang af bebyggelse

§ 6.1.1
Bebyggelse må opføres i højst 1 etage.

§ 6.1.2
Bebyggelse i byggefelt A1, A2, A3 og C vist på kortbilag 3 må højst opføres med bygningshøjde på højst 6,5 meter målt fra kote +2,5 DVR90.

§ 6.1.3
Bebyggelse i byggefelt B vist på kortbilag 3 må højest opføres med bygningshøjde på højst 8,5 meter målt fra kote +2,5 DVR90.

§ 6.1.4
Bebyggelse i byggefelt D vist på kortbilag 3 må højst opføres med en bygningshøjde på 4,0 meter målt fra kote +2,5 DVR90.

§ 6.1.5
Der må ikke anlægges kældre i lokalplanområdet.

Placering af bebyggelse

§ 6.2.1
Bebyggelse skal placeres inden for byggefelter vist på bilag 3.

§ 6.2.2
Bebyggelse i byggefelt A1, A2, A3, B og D skal have gavl orienteret mod Roskilde Fjord.

§ 6.2.3
Bebyggelse i byggefelt C skal have gavl orienteret mod enten Roskilde Fjord eller Fjordens Plads vest for byggefelt C vist på bilag 3.

§ 6.2.4
Der må opsættes i alt 3 skibscontainere inden for lokalplanafgrænsningen, som er undtaget byggefelter § 6.2.1.
To af skibscontainerne må være 20 fod, én container må være 40 fod.

Tekniske anlæg

Tekniske anlæg som antenner og sirenemaster kan være højere end de angivne højder i § 6.1.

Facader på bebyggelse

§ 7.1.1
Bebyggelsens facadebeklædning skal være lodrette træbrædder. I facaderne kan indgå partier med glas.
Skibscontainere beskrevet i § 6.2.4 er undtaget denne bestemmelse. Bebyggelse i byggefelt D er undtaget af denne bestemmelse.

§ 7.1.2
Zink og kobber må ikke anvendes som byggemateriale til nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

§ 7.1.4
Bebyggelse i byggefelt D skal være overdækninger uden lukkede sider. Skibscontainere beskrevet i § 6.2.4 er undtaget denne bestemmelse.

Tage på bebyggelse

§ 7.2.1
Tage på bebyggelse skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på 15-25 grader. Tage må ikke udføres som valmtage.
Skibscontainere beskrevet i § 6.2.4 og bebyggelse i byggefelt D er undtaget denne bestemmelse.

§ 7.2.2
Bygninger med sadeltage kan bygges samme med mellembygninger med flade tage.

§ 7.2.3
Tagbeklædningen skal være stålplader, tagpap, tagpap med lister, træ eller som grønt tag (levende tag).

§ 7.2.4
Tagbeklædning må ikke udføres i zink og kobber.

§ 7.2.5
Tagbeklædningen må ikke være reflekterende.

§ 7.2.6
Der må etableres solceller på tage, hvis de placeres parallelt med tagfladen. Solceller må højest fylde 40% af tagfladen. Solceller skal være antirefleksbehandlet.

Skiltning

§ 7.7.1
Skilte fastgjort til facade må ikke rage op over facaden.

§ 7.7.4
Der må ikke være skiltebelysning.

§ 7.7.5
Der må maksimalt placeres 1 udhængsskilt pr. butik /forening pr. facade.

Pladser

§ 8.1.1
Der skal udlægges areal til pladsdannelser som princip vist på kortbilag 3. Pladser skal udlægges med grusbelægning, betonfliser, støbt beton og/eller marksten.

§ 8.1.2
Foreningsplads kan, udover materialer nævnt i § 8.1.1, udføres i træ. Foreningsplads kan udvides lang med kyststrækningen, udover det markerede areal på kortbilag 3.

§ 8.1.3
Der må anlægges legepladser på ubebyggede arealer.

Terrænregulering

§ 8.2.1
Der må foretages terrænregulering i lokalplanområdet.

§ 8.2.2
Terrænet op til veje, stier og pladsdannelser skal etableres uden niveauspring eller som skråninger med bløde kurver og en hældning på højest 1:3.

Beplantning

§ 8.3.1
Der skal udlægges areal til ny beplantning, som princip vist på bilag 3.

§ 8.3.2
Hvis eksisterende læhegn vist på kortbilag 2 (ledelinje for flagermus) fældes, skal der etableres nyt læhegn som erstatning, som vist på kortbilag 3. Læhegnet skal overholde følgende:

• Træerne skal danne en linje nogenlunde tilsvarende den, der fældes.
• Det nye læhegn skal danne en sammenhængende række af træer, med trækroner der, set fra oven, danner et sammenhængende dække.
• Minimum 40% af træerne i det nye læhegn skal have en omkreds på minimum 35 cm og være minimum 5 meter høje. De største træer skal placeres spredt i læhegnet.
• Træer i læhegnet skal erstattes, hvis de går ud.

§ 8.3.3
Ny beplantning skal ske med en variation af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske for at øge biodiversiteten. Der skal varieres i plantearterne og arternes højder. Beplantning i læhegn jf. § 8.3.2 skal bestå af en sammensætning af flagermusgunstige arter, som træsorterne eg, bævreasp, poppel og birk.

§ 8.3.4
Eksisterende beplantning i form af træer og tagrør, markeret på kortbilag 3, skal bevares. Det betyder, at beplantningen skal udskiftes når den forgår som følge af sygdom, alder, beskadigelse el.lign.

Hegn

§ 8.4.1
Hegn skal opføres i træ eller som levende hegn.

§ 8.4.1
Hegn i byggefelt D skal opføres i træ, som levende hegn eller som trådhegn.

§ 8.4.2
Faste hegn må have en maksimal højde på højest 1,2 meter.

Belysning

§ 8.5.1
Lyskilder på ubebyggede arealer skal være afskærmet og nedadvendt, og placeres højst 0,8 meter over terræn.

§ 8.5.2
Belysning af den udlagte vej i forlængelse af Kalvøvej skal ske med parkbelysning med en maksimal lyspunkthøjde på 4 meter og nedadrettet lyskegle.

§ 8.5.3
Belysning af parkeringsarealer og servicekajen er undtaget § 8.5.1 og skal ske med parkbelysning med en maksimal lyspunkthøjde på 4 meter og nedadrettet lyskegle.

§ 8.5.4
Belysning af stier skal ske med lavtsiddende spotlamper/pullertlamper med en maksimumhøjde på 0,8 meter.

Regnvand og befæstelse

§ 8.6.1
I delområde 1 skal der etableres en løsning til opsamling og rensning af regnvand, f.eks. et regnvandsbassin, inden for det fastsatte bassinareal anvist på kortbilag 3.

§ 8.6.2
Hvis der etableres regnvandsbassin, må det kun udføres med let skrånende brinker med hældning på 1:3-1:5. Regnvandsbassinet skal fremstå som et rekreativt element og en naturlig del af det grønne område.

§ 8.6.3
Hvis der er behov for en sikkerhedsbarriere mod regnvandsbassiner, skal disse udformes som naturlige barrierer, f.eks. i form af sten, trappesering, vildt buskads eller hældning. Der må ikke være fast hegn omkring regnvandsbassin.

Affaldshåndtering

§ 8.7.1
Der skal udlægges areal til affaldshåndtering i overensstemmelse med gældende affaldsregulativ for husholdningsaffald. Affaldshåndtering skal placeres centralt i området som princip vist på kortbilag 3.

§ 8.7.2
Der må etableres fast hegn omkring affaldshåndteringen med højde på maksimalt 1,2 meter.

§ 9.1.1
Der skal etableres kystbeskyttelse i delområde 1 med beskyttelsesniveau i minimum kote +2,4 DVR90, der beskytter hele kyststrækningen og den bagvedliggende by. Kystbeskyttelsen kan være ved enten terrænhævning, etablering af dige eller andet.

§ 9.1.2
Der kan etableres stenkastning langs med kysten som princip vist på kortbilag 3.

§ 9.1.3
Alle bygningers gulvkote skal være minimum kote +2,5 DVR90.

Veje og stier

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje og stier som anført under lokalplanens § 5.

Beplantning

Ny bebyggelse må ikke tage i brug før beplantning (læhægn) er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.3.2.

Regnvandshåndtering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før anlæg til regnvandshåndtering er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.6.

Kystbeskyttelse

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før at der er anlagt kystbeskyttelse med beskyttelsesniveau på minimum kote +2,4 DVR90 i overensstemmelse med § 9.

Spildevand

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før alt spildevand (med en kvalitet af husspildevand eller industrielt spildevand) er tilsluttet offentlig kloak og/eller privat kloak.

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 11. august 2026 til offentlig fremlæggelse efter reglerne i planloven.

Anne Sofie Uhrskov, Borgmester / Torben Kjærgaard, Kommunaldirektør