Bestemmelser

Formålet med lokalplanen er:

• at give mulighed for, at området kan anvendes til boligformål i form af dobbelthuse i 1 og 1½ etager,
• at sikre, at arealet disponeres således, at ny bebyggelse gennem placering og omfang tilpasses de omkringliggende boligområder,
• at sikre at området indrettes med fælles grønne fri- og opholdsarealer,
• at sikre offentlighedens adgang til stranden via sti,
• at sikre vejadgang fra Borgervænget.

§ 2.1 Område

§ 2.1.1
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

Lokalplanområdet omfatter 16b og matr.nr. 16l, begge Frederikssund Markjorder samt matr.nr. 187 Frederikssund Bygrunde og parceller udstykket fra de nævnte matrikler efter d. xx.xx.xxxX

Delområder

§ 2.2.1
Lokalplanområdet er opdelt i delområde A og B som vist på kortbilag 2.

Zonestatus

§ 2.3.1
Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.

§ 3.1

Delområde A må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse.

§ 3.2

Delområde B må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse.

§ 4.1
Udstykning, arealoverførsel og sammenlægning skal foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste udstykningsplan. 

§ 4.2
I delområde A må udstykninger til boliger ikke placeres nærmere lokalplanafgrænsningen mod nord end 8 m, som vist på kortbilag 2.

§ 4.3
I delområde A må udstykninger til boliger ikke placeres nærmere lokalplanafgrænsningen mod sydøst end 3 m, som vist på kortbilag 2.

§ 4.4
I delområde A må udstykninger til boliger ikke placeres nærmere lokalplanafgrænsningen mod vest end 25 m, som vist på kortbilag 2.

§ 4.5
Boliggrunde til tæt-lav boligbebyggelse skal have et areal på min. 200 m2.

§ 4.6
Lokalplanområdet skal udstykkes således at delområde B omfatter én matrikel. Delområde B er vist på kortbilag 2.

§ 4.7
Der må ikke foretages udstykninger, arealoverførsel og sammenlægning indenfor delområde B.

Veje

§ 5.1.1
Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske via Borgervænget, som vist på kortbilag 3.

§ 5.1.2
Der skal udlægges veje som vist i princippet på kortbilag 3. Vejbredder skal være minimum som angivet på kortbilag 3.

§ 5.1.3
Veje skal anlægges med en kørebanebredde på minimum 5 m. 

§ 5.1.4
Kørebanen på veje skal anlægges med permeabel asfalt. Veje kan etableres med ensidigt fald.

§ 5.1.5
Overfladevand skal holdes inden for skel. Der skal etableres de fornødne anlæg til håndtering af overfladevand fra vejen.

§5.1.6
Vejene skal indrettes til lavhastighedszone og overholde de til enhvertid gældende bekendtgørelser vedrørende vejafmærkning.
Vejene skal kunne håndtere den tiltænkte mængde trafik, samt kørsel med renovation.

Stier

§ 5.2.1
Fjordstien og øvrige stier skal etableres med en placering, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 5.2.2
Fjordstien a-b skal udlægges i en bredde på mindst 3 m. Stien skal anlægges med fast jævn belægning med belægningssten, slotsgrus eller græsarmering med en bredde på mindst 2,5 m.

§ 5.2.3
Fjordstien c-d skal udlægges i en bredde på mindst 2,5 m og skal anlægges med slotsgrus med en bredde på mindst 1,5 m. Stien skal ligge udenfor Natura 2000-område og i minimum kote 1,5 DVR90.

§ 5.2.4
Øvrige stier skal anlægges med en bredde på min. 2 m med i en fast jævn belægning med belægningssten, græsarmering eller slotsgrus.

Parkering

§ 5.3.1
Der skal etableres 1 p-pladser på den enkelte boligejendom og 0,5 fælles p-pladser pr. bolig (inklusiv handicapparkering) på areal udlagt til fælles p-pladser, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 5.3.2
Der skal reserveres plads til yderligere 0,5 fælles p-pladser pr. bolig på areal udlagt til fælles p-pladser, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 5.3.3
P-pladser skal etableres med en bredde på min. 2,5 m og længde på min. 5 m. Med en manøvreareal på 7 m, manøvreareal kan være vej og kan deles med andre p-båse.

§ 5.3.4
Der skal etableres mindst én fælles p-plads på minimum 4,5 m x 8,0 m til handicapparkering med kassebil.

§ 5.3.5
Langtidsparkering af erhvervskøretøjer, campingvogne og autocampere må ikke finde sted på områdets veje, stier, parkeringspladser eller fællesarealer.

§ 5.3.6
Der må ikke henstilles uindregistrerede køretøjer, større både eller uindregistrerede campingvogne inden for lokalplanområdet.

§ 5.3.7
Inden for lokalplanens område må der ikke ske parkering af køretøjer mv. med en totalvægt på mere end 3.500 kg.

Belysning

§ 5.4.1
Belysning af veje, stier og fællesarealer skal udføres som afskærmet belysning i form af pullerter eller parklamper med en lyskildehøjde på maks. 4 m. Belysningen skal overholde vejreglernes anbefaling.

§ 5.4.2
Pullerter, parklamper og øvrige belysningsarmaturer på fællesarealer skal fremstå med et ensartet udtryk, dvs. i samme materiale, udformning og højde.

§ 5.4.3
Belysning skal være nedadrettet og lyskilderne afskærmet mod omgivelserne.

Bebyggelsens omfang - delområde A

§ 6.1.1
I delområde A må der maksimalt opføres 16 boliger.

§ 6.1.2
Boliger i delområde A må opføres i højst 1 etage. Dog må op til 10 boliger med placering som vist på kortbilag 2 opføres i 1½ etager.

§ 6.1.3
Boliger i 1 etage må have et boligareal på højst 110 m². Boliger i 1½ etager må have et boligareal på højst 160 m².

§ 6.1.4
Der må ikke etableres kælder inden for delområde A.

§ 6.1.5
Boligbebyggelsens højde må højest være 8 m fra naturligt terræn.

§ 6.1.6
Trempelhøjden på boligbebyggelse må ikke overstige 1,0 m. På den del af taget, hvor der må udføres kvist, må op til 1/3 af taglængden udføres med trempelhøjde over 1,0 m, der hvor der udføres kvist.

Bebyggelsens omfang - delområde B

§ 6.2.1
Inden for delområde B må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 % og der må maksimalt være 1 bolig.

§ 6.2.2
Boligen må være med højest 1½ etage.

§ 6.2.3
Bygningshøjden må højest være 8,5 m målt fra naturligt terræn.

§ 6.2.4
Der må højst opsættes 1 flagstang i delområdet. Flagstangen må gives en højde på højst 10 m.

Bebyggelsens placering

§ 6.3.1
Boliger i delområde A skal placeres minimum 5 m fra lokalplanafgrænsning mod nordøst som vist på kortbilag 2.

§ 6.3.2
I delområde A må der ikke være bebyggelse, flagstænger og tekniske anlæg vest for den på kortbilag 2 viste kystbyggelinje. Gælder ikke støttemur som vist på kortbilag 3.

§ 6.3.3
Boliger i delområde A må kun placeres med længderetning/tagryg vinkelret på fjordstien a-b, som er vist på kortbilag 3.

§ 6.3.4
I delområde B skal boligbebyggelse placeres øst for kystbyggelinjen vist på kortbilag 2. 

§ 6.3.5
Stuegulvskote i boliger skal ligge i minimum kote 2,50 DVR90.

§ 6.3.6
Stuegulvkote i boliger placeret mod nordøst skal være i 2,50 DVR90 som vist på kortbilag 3.

§ 6.3.7
Sokkelhøjden må højst være 0,5 m.

Sekundære bygninger og flagstænger

§ 6.4.1
I delområde A må der på hver boliggrund opføres op til 35 m² sekundær bebyggelse. Derudover må der opføres op til 50 m² sekundær bebyggelse til fælles formål på fællesarealer med placering som angivet på kortbilag 4.

§ 6.4.2
Der må ikke være overdækning på fælles p-pladser.

§ 6.4.3
Højden på sekundære bygninger må ikke overstige 2,5 m.

§ 6.4.4
Flagstænger må gives en højde på højst 8 m.

Altaner og tagterrasser

§ 6.5.1
I delområde A må der ikke etableres altaner og tagterasser. Dog må der på boliger i 1,5 etager etableres 1 indeliggende altan på sydvestvendt tagflade. Altanen må ikke være længere end halvdelen af længden på den pågældende bolig. 

Tekniske anlæg

§ 6.6.1
Solenergianlæg på boligernes facade og tage skal placeres parallelt med og nedfældet i tagfladen eller facaden. Solenergianlæg på tage må have et areal der højst udgør halvdelen af tagfladen pr. bolig.

§ 6.6.2
Solpaneler og rammer skal være sorte med maksimal glansværdi 10.

Kommentar: Glansværdi er i henhold til Teknologisk Instituts målemetode DS/EN ISO 2813 eller tilsvarende.

§ 6.6.3
Tekniske anlæg som pumpestationer, regnvandsbassiner og lignende, samt mindre teknikbygninger til områdets forsyning skal placeres øst for kystbyggelinjen vist på kortbilag 2.

Paraboler og antenner

§ 6.7.1
Fritstående paraboler og antenner må maksimalt have en højde på 1,8 m målt.

§ 6.7.2
Fritstående paraboler og antenner skal placeres i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel mod naboejendom.

Facader på boliger

§ 7.1.1
Gavle - inklusiv gavltrekanter - på boliger i delområde A skal være i blank, filtset eller pudset teglstensmur. Øvrige facader skal være i blank, filtset eller pudset teglstensmur eller træ.

§ 7.1.2
Der må ikke etableres vinduer i gavle orienteret mod Borgervænget i delområde A som vist på kortbilag 2.

§ 7.1.3
Facader på boligen i delområde B skal være i blank, filtset eller pudset teglstensmur.

§ 7.1.4
Facader skal være i farverne sort, hvid eller jordfarverne okker, engelskrød, terra di siena, dodenkop og umbra samt disses blanding med hvid og sort.

§ 7.1.5
Zink må ikke anvendes som byggemateriale til tage, tagrender, nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

Tage boliger

§ 7.2.1
Inden for delområde A skal tage på boligbebyggelse udføres som sadeltage med en hældning på 25° - 45°

§ 7.2.2
Tage på boliger i delområde A skal udføres som grønne tage beklædt med mos, græs eller sedum.

§ 7.2.3
Inden for delområde B skal boligbebyggelse have symmetrisk sadeltag med en hældning på 45°.

§ 7.2.4 
Tage på boligen i delområde B skal beklædes med teglsten med glansværdi under 10.

§ 7.2.5
Zink må ikke anvendes som byggemateriale til tage, tagrender, nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

Kviste, tagvinduer og altaner i delområde A

§ 7.3.1
Der må ikke etableres kviste. Dog må der etableres én kvist på boliger i 1½ etager. Kvist-flunker må ikke være af transparent materiale så som glas og klar plast.

Kommentar:

Kvist-flunker er de to sidevægge på kvisten.

§ 7.3.2
Der må etableres ét hævet ovenlysvindue pr. bolig i 1-plan, som vist i princippet på figur 5.

Figur 5 Princip illustration, som viser et hævet tagvindue.

§ 7.3.3
Kviste og hævede tagvinduer må have en længde på højst 1/3 af facadelængden af den pågældende bolig.

§ 7.3.4
Der må ikke etableres altaner og tagterrasser. Dog må der etableres én indrykket altan på boliger i 1½ etager.

§ 7.3.5
Altaner skal være afgrænset af tagflade/gavlmur på mindst 3 sider og de skal ligge inden for bygningskroppen/facademuren, som vist i princippet på figur 6. 

Figur 6 Princip illustration, som viser en indrykket altan med tagflade/gavlmur på 3 sider.

§ 7.3.6 Altanernes gavlmure skal opføres i tegl. Gavlmuren skal følge tagets hældning og have en højde på minimum 1,5 m ved altanværnet, som vist i princippet på figur 7.

Figur 7 Illustration som viser udformning af altaneres gavlmure, samt udsyn fra boliger yderst mod lokalplanafgrænsning mod nordvest.

Facader og tage på sekundær bebyggelse

§ 7.4.1
I delområde A skal facader på sekundære bygninger være træ.

§ 7.4.2
Tage på sekundære bygninger skal beklædes med tagpap eller grønne tage beklædt med mos, græs eller sedum.

§ 7.4.3
Zink må ikke anvendes som byggemateriale til tage, tagrender, nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

Skiltning

§ 7.5.1
Skiltning i forbindelse med liberalt erhverv, må ikke være større end 20 cm x 40 cm (højde x bredde).

Varmepumper

§7.6.1
Varmepumper skal placeres på terræn. De skal gives en sort og grå farve eller være afskærmet af beplantning eller fast hegn.

Opholds- og friarealer

§ 8.1.1
Der skal udlægges opholdsarealer og fælles friarealer i princippet, som vist på kortbilag 4.

§ 8.1.2
Der må på opholdsarealer og friarealer etableres anlæg til regnvandshåndtering, samt rekreative faciliteter som boldbane, petanquebane, legeplads og lignende til fælles formål. Disse skal dog etableres øst for kystbyggelinjen vist på kortbilag 2.

§ 8.1.3
Opholdsarealer og fælles friarealer skal være i græs eller beplantes, med undtagelse af de § 8.1.2 nævnte anlæg og faciliteter.

Terrænregulering og støttemur

§ 8.2.1
Støttemure må have en højde på maksimalt 0,5 m, dog må støttemure med placering vist på kortbilag 3 have en højde på maksimalt 3,0 m.

§ 8.2.2
Støttemure skal begrønnes med vedbend eller lignende. Støttemure lavere end 1 m kan desuden udføres og fremstå i natursten eller beton.

§ 8.2.3
Der må ikke foretages terrænregulering inden for Natura2000 habitatområdet angivet på kortbilag 1.

§ 8.2.4
Der må ikke foretages terrænregulering (herunder støttemure) nærmere lokalplanens afgrænsninger mod end 0,5 m.

§ 8.2.5
Adgangsveje og stier til boligområdet som vist på kortbilag 3 er undtaget fra § 8.2.4.

Beplantning

§ 8.3.1
Arealet der er omfattet af Natura 2000 udpegningen, som angivet på kortbilag 1 skal friholdes for ny beplantning af hensyn til den lokale fauna.

§ 8.3.2
I delområde A skal arealet vest for kystbyggelinjen friholdes for ny beplantning bortset fra vegetation som naturligt hører til ved kysten som fx. Havtorn, Klitrose mm. Der må ikke plantes Rynket Rose.

§ 8.3.3
Træer markeret som ”træer som skal bevares” på kortbilag 4 er eksisterende træer og må ikke fældes. Det betyder, at beplantningen skal udskiftes når den forgår som følge af sygdom, alder, beskadigelse el.lign.

Kommentar

Træer markeret som bevaringsværdige må stynes, beskæres og lign, såfremt træerne ikke beskadiges.

§ 8.3.4
Der skal placeres nye træer som vist på kortbilag 4.

§ 8.3.5
Der skal etableres buskbeplantning langs fjordstien som vist på kortbilag 4. Buskbeplantningen skal etableres i varierende afstand af 2-3 meter og placeres mellem fjordstien og naboskel.

§ 8.3.6
Beplantning i området skal bestå af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske som almindelige hvidtjørn, almindelig hyld, ask, asp, bøg, fuglekirsebær, hassel, hunderose, hæg, løn, pil, sejlerøn, slåen, småbladet lind og stilkeg.

§ 8.3.7
Træer med hulheder skal inden fældning undersøges for flagermus.

Hegn - delområde A

§ 8.4.1
Hegn skal være levende hegn.
Der må ikke etableres faste hegn inden for delområde A, bortset fra følgende tilfælde:

• Der må etableres fasthegn omkring varmepumper på højst 1,8 meter.
• Der må etableres fast hegn omkring legeplads med en højde på maksimalt 1,2 meter.
• Der må etableres fast hegn omkring anlæg til affald med en højde på maksimalt 1,2 meter.

Højden på faste hegn måles fra terræn på den side af hegnet, hvor terrænet er lavest.

§ 8.4.2
Faste hegn skal være træhegn. 

§ 8.4.3
Der må etableres mur i skel mellem boligerne som vist på figur 6. Muren må have højde på maksimalt 3 m og længde på højst 2,0 m.

Regnvand og befæstelse

§ 8.5.1
Inden for delområde A må de enkelte grunde maksimalt befæstes i overensstemmelse med den i spildevandsplan 2013-2021 del af opland 214, 221 og 223 fastsatte afløbskoefficient på 0,35 for tæt-lav bebyggelse.

Affaldshåndtering

§ 8.6.1
Der skal afsættes areal til fælles opsamling af dagrenovation og øvrige affaldsfraktioner iht. Frederikssunds affaldsregulativ.

§ 8.6.2
Anlæg til fælles affaldshåndtering skal etableres som nedgravede containere med placering, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 8.6.3
Ved placering af affaldscontainere skal der sikres det fornødne manøvreareal for renovation.

Areal til brandslange i delområde B

§ 8.7.1
I delområde B skal der friholdes en passage fra boligen og offentlig vej med bredde minimum 3 m. Arealet skal friholdes for beplantning og bebyggelse.

Grundejerforening

§ 9.1.1
Der skal oprettes grundejerforeninger med medlems- pligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. (Ad. Der er ikke medlemspligt for eksisterende ejendomme, hvor der ikke sker ændringer.)

§ 9.1.2
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Grundejerforening skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.

§ 9.1.3
Grundejerforeningens skal oprettes inden boliger i delområde A tages i brug.

Tilslutning til forsyningskilder

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.

Fælles affaldshåndtering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret fælles affaldshåndtering jf. § 8.6.2.

Veje, stier og parkering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering som anført under lokalplanens §§ 5.1.1-5.1.4 og §§ 5.2.1-5.2.4 og §5.3.1.

Opholds- og friarealer

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før opholds- og friarealer er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.1.1.

Beplantning

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før beplantning er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.3.4 og § 8.3.5.

Ophævelse af servitutter

§ 11.1.1
Der ophæves ingen servitutter i forbindelse med vedtagelse af lokalplan 133.

Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægter

§ 11.2.1
Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 133 ophæves byplanvedtægt nr. 14, Boligområde - Borgervænget og Fasanvej, tinglyst 15.06.1976, på alle punkter med undtagelse af punkt 11 om grundejerforeninger, for det område, der er omfattet af lokalplan 133.

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Således vedtaget af Frederikssund Byråd d. 29. november efter reglerne i planloven.

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør