Forhold til anden planlægning og lovgivning

Lokalplanområdet ligger i den kystnære del af byzonen, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet. Kommunalbestyrelsen skal for de kystnære dele af byzonerne vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på;

1) at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed,

2) at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer,

3) at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og

4) at offentligheden sikres adgang til kysten.

Ved lokalplanlægning for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.

Lokalplanen giver mulighed byggeri i højst 1,5 etager og byggehøjde på max 8,5 m på arealet tættest på kysten. Højder og volumen adskiller sig ikke fra den eksisterende bebyggelse i området, som består af fritliggende enfamiliehuse i 1-1½ etager.

Den bebyggelse som lokalplanen giver mulighed for er således indpasset i den kystlandskabelige helhed og bystruktur. Frederikssund Kommune vurderer derpå, at bebyggelsen ikke påvirker oplevelsen af kysten. Lokalplanen sikrer offentlig adgang til kysten ved at etablere en sti langs kysten, samt forbinder stien til stisystemerne i lokalområdet.

Planen sikre, at bebyggelsen er tilbagetrukket som vist på figur 4.

Den bebyggelse som lokalplanen giver mulighed for er således indpasset i den kystlandskabelige helhed og bystruktur. Frederikssund Kommune vurderer derpå, at bebyggelsen ikke påvirker oplevelsen af kysten. Lokalplanen sikrer offentlig adgang til kysten ved at etablere en sti langs kysten, samt forbinder stien til stisystemerne i lokalområdet.

Planområdet er omfattet af kommuneplanramme B 1.9, der udlægger området til boligområde med mulighed for åben-lav bolig med max bebyggelsesprocent på 30 og tæt-lav bolig med max bebyggelsesprocent på 40.

Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.

Byudviklingsstrategien

Lokalplanområdet ligger i Frederikssund, som sammen med Græse Bakkeby og Vinge udgør kommunens regionale center. Det er kommunens største byområde med en koncentration af arbejdspladser, specialbutikker, uddannelsessteder, kulturtilbud og servicefunktioner.

Frederikssund, Græse Bakkeby og Vinge indgår som ”fingerby”, som rummer de byområder, hvor det på statsligt niveau ønskes, at hovedstadsområdet vækst koncentreres jf. afsnit om Fingerplanen. Status som del af fingerbyen giver kommunens regionale center gode vilkår for udvikling. Inden for det regionale center ønske Frederikssund Kommune at udnytte sit potentiale, og at fastholde og udbygge sin position i konkurrencen med hovedstadsområdets større byer om at tiltrække vækst og fremtidsmuligheder indenfor handel, erhverv, uddannelse, kultur og bosætning mv.

Boligbebyggelsen, som lokalplanen giver mulighed for, underbygger Frederikssund Kommunes byudviklingsstrategi i forhold til målsætningen om øget bosætning og fortætning i kommunens regionale center.

Landskabsbeskyttelse

Lokalplanområdet berøres af udpegningen “kystforland”. Inden for kystforlandet gælder, at den visuelle sammenhæng til kysten og udsigtsmulighederne over vandet skal beskyttes mod byggeri, anlæg og ændringer i arealanvendelsen, som kan svække eller udviske disse kvaliteter. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal sikre, at ny bebyggelse tilpasses omgivelserne og de eksisterende boligkvarterer.
Langs områdets afgrænsning mod nord udlægges en sti til Færgevej mod nordøst. Der vil fra stien være udsigt til kysten og fjorden.

Klimasikring

En stor del af lokalplanområdet ligger under kote 3. I henhold til kommuneplanen skal der ved lokalplanlægning for arealer, der ligger under kote 3, foretages en vurdering af, om der skal stilles krav med henblik på at forebygge skader fra fremtidige oversvømmelser. Lokalplanområdet ligger direkte ud til kysten og er derfor ekstra udsat over for stormfloder. I lokalplanen tages der højde for denne udfordring ved at fastsætte en minimumsgulvkote på 2,50 for ny bebyggelse, lige som der inden for området ikke må etableres kælder. Dette vurderes at være tilstrækkeligt.
Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens temaer og hovedstruktur.

Stationsnærhed

Området er beliggende i en afstand af godt 1 km fra Frederikssund Station og ligger således ikke inden for stationsnærhedszonen.

Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 133 ophæves Byplanvedtægt nr. 14 fra 1976 for det område der er omfattet af lokalplan 133 i sin helhed.

Ved udarbejdelse af lokalplanen er der registreret
følgende servitutter, som kan have betydning for
bygge- og anlægsarbejde inden for
lokalplanområdet:

• Dok om vandforsyning, tinglyst 11.11.1902 Findes ikke i akten.
• Dok om adkomstdokument, tinglyst 12.05.1959. Dokumentet vedrører forbud mod tinglysning af adkomstdokument for Poul Molt Wengel. Lokalplanen er ikke i strid med deklarationen.
• Byplanvedtægt nr. 14, tinglyst 10.09.1976 Lokalplanområdet er omfattet af byplanvedtægt nr. 14 og er beliggende inden for byplanvedtægtens delområde A. 

Ved den endelige vedtagelse af lokalplanen aflyses Byplanvedtægt nr. 14 for den del af området, der vedrører nærværende lokalplanområde.

Ifølge planlovens § 16, stk. 3 skal der i alle lokalplaner oplyses om betingelserne for ekspropriation i forbindelse med en lokalplan. Det følgende afsnit er indsat for at opfylde dette lovkrav.

Kommunalbestyrelsen kan i medfør af planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom.

Ekspropriation kan kun ske under opfyldelse af en række betingelser:

• Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation.
• Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført.
• Ekspropriation må kun ske til fordel for almenvellet (almene samfundsinteresser).
• Ekspropriation til fordel for en privat aktør er ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet krav til ekspropriationens nødvendighed, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private.
• Ekspropriation skal være nødvendig og tidsmæssig aktuel for realisering af ekspropriationsformålet.
• Ekspropriationens omfang skal være rimeligt i forhold til det formål som der eksproprieres til.

Adgangen til at foretage ekspropriation efter lokalplaner som er sendt i høring efter 1. januar 2019 bortfalder, hvis der ikke er truffet ekspropriationsbeslutning inden 5 år efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan.

Fingerplanen 2019

Frederikssund kommune er omfattet af Fingerplanen 2019, som sætter de overordnede rammer for fysiske planlægning i hovedstadsområdet. Fingerplanen fastlægger bl.a., hvor der må bygges nye boliger og erhverv, og hvor der skal være større grønne områder med plads til natur og friluftsliv.

Fingerplanen opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: Det indre storbyområde, det ydre storbyområde, de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Det indre storbyområde findes ikke i Frederikssund Kommune.

Lokalplanområdet ligger i det ydre storbyområde (Byfingrene), hvor der må der ske byudvikling. Byfunktioner, som har intensiv karakter, skal placeres indenfor de stationsnære områder. Frederikssund Kommune vurderer, at placering af et boligområde, som udgøres af 16 tæt-lav boliger i form af dobbelthuse i Frederikssund, ikke er i strid med Fingerplanen 2019. 

Jævnfør bekendtgørelse nr. 1383 af 26. november 2016 om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, skal der foretages en vurdering af, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt.

Der kan endvidere ikke gives tilladelse, hvis det ansøgte kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Planområdet afgrænses mod vest af Roskilde Fjord, som er udpeget Natura2000-område nr. 136 Roskilde Fjord, som rummer Habitatområde H120 samt Fuglebeskyttelsesområde F105. Lokalplanens afgrænsning følger matrikelskellet, og der er et mindre overlap mellem lokalplanområdet og Natura2000-området. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal sikre naturværdierne inden for udpegningsområdet. Lokalplanen vurderes ikke at påvirke Natura2000-området, da der ikke tillades terrænændringer, bebyggelse, jordbehandling eller andet på og i umiddelbar nærhed af Natura2000-området. Der skal etableres en sti i grus langs stranden udenfor Natura 2000-området. Det er kommunens vurdering, at en gennemførsel af lokalplanen ikke vil medføre en væsentlig påvirkning af Natura 2000 området.

Det vurderes at planen ikke påvirker internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller på yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Lokalplanområdet ligger inden for udbredelsesområdet for en række arter opført på Habitatdirektivets bilag IV – herunder vandflagermus, sydflagermus, skimmelflagermus, dværgflagermus, marsvin, markfirben, stor vandsalamander, løgfrø og spidssnudet frø. Der er dog ikke registreret artsfund i området, jf. miljøportalen.

Der er ikke registreret markfirben på lokalplanområdet. Kommunen vurderer, at den vestvendte skråning mod fjorden er for tilgroet til, at være egnet som levested for markfirben på baggrund af besigtigelse af sydvest vendt skråning ved eksisterende villa foretaget i juli 2018 og i august 2023.

På grunden findes der flere større træer, der kan være potentielt hjemsted for flagermusarter.
Træerne er blevet undersøgt forud for lokalplanens vedtagelse, jf. Notat udarbejdet af Amphi Consult af 8. april 2020. Rådgiver konstaterer, at der kun i meget beskedent omfang er fundet hulheder i træer, som flagermus potentielt kan benytte til at raste i. 

I notatet vurderes det, at det planlagte byggeri ikke kan forventes at skade flagermusarters yngle- og rasteområder, men at forekomst af enkelte rastende flagermus ikke helt kan udelukkes.
Derfor stilles der krav om, at hvis der skal fældes træer med hulheder eller spættehuller, så må det kun ske udenfor flagermusenes yngle- og 11 overvintrings-perioder, dvs. evt. træer med hulheder eller spættehuller kan kun fældes i sept.-okt. måned.

Sydøst i området er et mindre vandhul gemt bag beplantning. Vandhullet var forud for nærværende lokalplans udarbejdelse beskyttet i henhold til naturbeskyttelseslovens § 3. Frederikssund Kommune har sideløbende med udarbejdelsen af lokalplanen foretaget en besigtigelse af ejendommen.

Ved besigtigelsen kunne det konstateres, at vandhullet er markant mindre end 100 m2, max 60-70 m2, tilgroet og fyldt med grene og blade fra træerne.

Endvidere vurderes det til ikke at rumme et ”naturligt dyre- og planteliv” for et vandhul.

På baggrund heraf vurderer Frederikssund Kommune, at vandhullet har et areal, der er mindre end 100 m², hvorfor det ikke er omfattet af bestemmelserne i

naturbeskyttelseslovens § 3, og derfor udtages vandhullet af registreringen.

Der er også undersøgt for bilag IV arter i vandhullet og ingen fundet. Søen udtages derfor af registreringen.

Jf. naturbeskyttelseslovens § 15 må der ikke foretages ændring i tilstanden af strandbredder eller de arealer, der ligger mellem strandbredden og strandbeskyttelseslinjen. Strandbeskyttelseslinjen har til formål at varetage en række hensyn – herunder landskabelige, biologiske og rekreative. Lokalplanområdet ligger i byzone og i et område, der ikke er omfattet af strandbeskyttelseslinjen.

Frederikssund Kommune er omfattet af vandområdeplanen 2015 - 2021 for vandområdedistrikt II - Sjælland. Hver vandplan opstiller mål for, hvordan miljøtilstanden skal være i områdets vandløb, søer, kystvande og grundvand.

Vandplanerne skal forbedre det danske vandmiljø. De skal sikre renere vand i Danmarks kystvande, søer og vandløb i overensstemmelse med EU’s vandrammedirektiv.

For Byrådets fysiske planlægning gælder, at denne ikke må medføre forringelse af tilstanden i vandområder afgrænset i vandområdeplanen eller forhindre opfyldelse af de fastlagte miljømål i vandområdeplanen.

Lokalplanens område ligger ikke inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD).

Området ligger ikke i et indvindingsopland eller i boringsnært beskyttelsesområde (BNBO).

Det vurderes, at arealanvendelsen til boligområde ikke vil medføre påvirkning eller en øget risiko for grundvandet.

Lokalplanen forringer eller forhindrer ikke de fastlagte miljømål og er i overensstemmelse med vandområdeplanen.

Hvis der i forbindelse med jordarbejder, f.eks. ved bygge- og anlægsarbejder, dukker spor af fortidsminder op skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet i medfør af museumslovens § 27. Fundet skal straks anmeldes til ROMU, Roskilde Museum.

Som udgangspunkt skal alle adgangs- og opholdsarealer udføres med DS 105 og færdselsarealer skal udføres i overensstemmelse med Vejdirektoratets "Færdselsareal for alle - Håndbog i tilgængelighed", for at sikre tilgængelighed for alle.