Bestemmelser

Formålet med lokalplanen er:

• at sikre at bygningerne bevarer deres karakter og bevaringsværdi som en samlet bebyggelse og at ændringer i øvrigt sker med reference til de enkelte bygningers oprindelige udseende
• at udlægge området til bolig- og erhvervsformål
• at udlægge fælles grønne opholdsarealer
• at fastholde og give mulighed for en mere åben udsigt til de gamle sygehusbygninger fra Færgevej

Område

§ 2.1.1
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 2.

§ 2.1.2
Området omfatter matrikelnumrene 13E Frederikssund Markjorder og 13G Frederikssund Markjorder samt alle matrikler der efter 01.07. 2023 udstykkes herfra.

Delområder

Lokalplanområdet er ikke inddelt i delområder.

Zonestatus

Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.

Bolig- og erhvervsformål

Lokalplanområdet må kun anvendes til blandet byområde; boliger, erhverv såsom kontorer, liberalt erhverv og offentlig og privat service herunder undervisning, daginstitution, administration.

§ 3.2
Offentligheden må færdes på lokalplanområdets friarealer.

Udstykning

Der må kun ske udstykning til gang- og cykelsti og tekniske anlæg så som transformerstation.

§ 4.2
Der må dog ske sammatrikulering således at hele lokalplanområdet omfattes af samme matrikel.

Veje

Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Færgeparken.

Stier

§ 5.2.1
Der kan udlægges en cykel- og gangsti, som vist i princippet på kortbilag 3. Stien skal anlægges med en bredde på mindst 2,5 m.

§ 5.2.2
Cykel- og gangsti skal udføres i asfalt, fliser eller belægningssten.

§ 5.2.3
Der skal udlægges gangstier som vist i princippet på kortbilag 3. Gangstier kan have et slynget/kurvet forløb. Afstanden til naboskel mod vest skal være mindst 2,5 m. Gangstier skal anlægges med en bredde på mindst 1,3 m.

§ 5.2.4
Der kan udlægges en forbindelsessti, sti langs bygning, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 5.2.5
Gangstier og forbindelsessti skal belægges med brosten og evt. fortovsfliser og udføres på samme måde som gangstien i områdets sydlige ende, som vist på figur 1 og figur 4.

§ 5.2.6
Gangsti i områdes sydlige ende, vist på kortbilag 3, må kun nedlægges, hvis der etableres cykel- og gangsti.

Figur 1 - Foto af gangsti i områdets sydlige ende set fra Færgevej.

§ 5.3 Parkering

§ 5.3.1
Der skal mindst etableres 1 bil p-plads pr. bolig indenfor lokalplanområdet.

§ 5.3.2
Der skal minimum etableres 1 bil p-plads pr. 60 m² erhvervsetageareal ved kontorerhverv, liberale erhverv, administration, service, lettere håndværksvirksomheder og lign. indenfor lokalplanområdet.

§ 5.3.3 
Når boligarealet udgør mindre end 90 % af det samlede etageareal i lokalplanområdet kan der regnes med dobbeltudnyttelse. Følgende reduktionsfaktorer kan i så fald ganges på det samlede parkeringsbehov:

§ 5.3.4
Parkeringspladser etableres med bredde på mindst 2,5 meter og længde på mindst 5 meter.

§ 5.3.5
Minimum 1 p-pladser ved bygning B og D  skal anlægges som handicap p-pladser med bredde minimum 3,5 m og længde minimum 5 m. Afstanden fra handicap p-plads til henholdsvis bygning B og D skal være under 10 m.

§ 5.3.6
Hvis der indrettes boliger i stueetagen på bygning D skal parkeringspladser vist med skravering på kortbilag 4 nedlægges og arealet skal anvendes til shared space.

§ 5.3.7
Langtidsparkering af erhvervskøretøjer, campingvogne og autocampere må ikke finde sted i området.

§ 5.4 Cykelparkering

§ 5.4.1
Der skal udlægges mindst 2 cykelpladser pr. bolig heraf kan 1 cykelplads pr. bolig etableres i kælder.

§ 5.4.2
Der skal etableres 2 cykelpladser pr. 60 m² kontor/erhverv heraf kan 1 cykelplads pr. 60 m² kontor/erhverv etableres i kælder.

Bebyggelsens bevaring, omfang og placering

§ 6.1.1
Eksisterende bevaringsværdige bygninger, der er vist i på kortbilag 3, må ikke nedrives.

§ 6.1.2
Der må ikke opføres byggeri udenfor byggefelterne vist på kortbilag 2. Dog må der opføres overdækninger til cykler i arealer, der er udlagt til gang og cykelparkering, samt carporte på areal til parkeringsplads vist med enkel skravering som p-pladser som kan overdækkes på kortbilag 4. Der må etableres legeplads og legeredskaber på fælles opholdsarealer.

Omfang af sekundær bebyggelse (overdækninger og carporte)

§ 6.2.1
Overdækninger og carporte må gives en højde på højest 2,5 m.

§ 6.2.2
Aflukket plads til opbevaring af større brugsgenstande skal placeres indenfor eksisterende bebyggelse. 

§ 6.2.3
Flagstænger må gives en højde på højest 10 m.

§ 6.2.4
Der må højst opsættes 1 flagstang i området.

Tekniske anlæg

Tekniske anlæg må ikke placeres på området, der på kortbilag 3 er udlagt til grønt område - græsareal.

Paraboler og antenner

Paraboler og antenner må ikke placeres på bygningers facader og tage og skal placeres således at de ikke er synlige fra Færgevej.

Bygninger A, B, C og D

§ 7.1.1
Bygningerne A, B, og C må ikke ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Det gælder uanset bestemmelserne i lokalplanen i øvrigt. 

§ 7.1.2
Ved udskiftning og ændring af bygningsdele (f.eks. døre, vinduer, kviste, gesimser, tag, facader) må der kun anvendes materialer og udformning der svarer til de materialer og den udformning, som huset oprindelig blev opført med, eller som var gængs på opførelsestidspunktet, som vist i princippet på kortbilag 6.

§ 7.1.3
Ved om- og tilbygninger skal sikres, at der ikke ændres ved forhold, som har betydning for oplevelsen af bygningernes oprindelige udtryk.

§ 7.1.4
Udsmykning af facaden som friser, gesimsbånd, stik i murværk, markering af indgangspartier og vinduer og pudsede områder må ikke ændres, med mindre den føres tilbage til den oprindelige udsmykning, eller en udsmykning som var almindelig for den type bygninger, da bygningen blev opført.

Facader og vinduer - Bygning A, B, C og D

§ 7.2.1
Bygninger A, B, C og D på kortbilag 3 skal være med glatpudsede facader i samme farve og overholde følgende bestemmelser:

• Eksisterende originale vindueshuller og proportionering skal bevares som vist på kortbilag 6
• Vinduer skal udføres i træ
• Udvendige hoveddøre skal udføres i massivt træ med fyldinger evt. med glasparti med sprosser over døren.
• Eksisterende gesimser skal bevares og skal fremstå i hvid eller sandfarvet.
• Eksisterende sokler skal bevares. Malede sokler skal være sandfarvede eller i anden lys farve.
• Udvendige trapper og ramper skal udføres i natursten eller beklædes i natursten.
• Værn og gelændere skal udføres i sortmalet metal.
• Oprindelige indgangsdøre og vinduer kan genetableres.
• Den eksisterende natursstenstrappe med tilhørende eksisterende jerngelænder i gårdfacadens sydlige ende på bygning B skal bevares.
• Facader skal være guldokker eller lys guldokker fra den klassiske jordfarveskala beskrevet i "Bevaringsværdige bygninger, sikring af bevaringsværdier" udgivet af Velfærdsministeriet.

§ 7.2.2
Vinduer i facader:

• Vinduer skal være dannebrogsvindue med sprosse eller to-fags småsprosset palæ-vindue.
• Vinduer skal udføres i træ i farven hvid.

Tage på bygning A, B, C og D

§ 7.3.1
Taghældning og udformning på bygning A,B og C skal bevares som vist på kortbilag 6.

§ 7.3.2
Tagbeklædningen skal udføres med skifer eller røde traditionelle danske vingetegl i lertegl, med en glansværdi på højst 5. Tagbeklædningen må ikke være betontegl.

§ 7.3.3
Skorstene må reetableres i samme materialer og udformning og placering som de oprindelige.

§ 7.3.4
Ventilation må ikke etableres i facaderne og på taget mod Færgevej.

§ 7.3.5
Ledninger til el, telefon, antenner og lignede må ikke føres synligt på tage.

§ 7.3.6
Der må ikke etableres solceller eller lignende på tage.

Tagvinduer, kviste og altaner - bygning A, B, C og D

§7.4.1 Bygning A (Færgeparken 19)

Vinduer i tagfladen på bygning A skal udformes som kviste. Der må derudover placeres op til 3 tagvinduer i tagfladen, der vender ind mod gården. Tagvinduer skal overholde bestemmelserne til tagvinduer, der vender mod sydvest i §7.2.4.
Kviste skal overholde følgende bestemmelser:

• Kviste skal udføres som buet kvist som vist i princippet på figur 2.
• Kvistene skal være ens.
• Bredden må højst være 155 cm inklusiv vinduesbredden.
• Flunker skal beklædes med metal.
• Kvistfronter skal udføres i træ.
• Kviste skal placeres med ens afstand til nederste tagkant og mindst 3 og højest 6 tagsten fra nederste tagkant.
• Kviste skal placeres centreret over den underliggende facades vinduers lodrette midte.
• Kviste skal placeres så der skabes balance på tagfladen.
• Kviste må ikke gennemskære gesimsbånd og tagfod.
• Skal placeres således at der er symmetri omkring tagfladens lodrette midterakse.

Figur 2 - Buet kvist

§7.4.2 Bygning B (Færgeparken 20) 

Vinduer i tagfladen på bygning B, skal udformes som tagvinduer. Der må ikke placeres kviste på tagfladerne.
Tagvinduer der vender mod sydvest (Færgevej) skal overholde følgende bestemmelser:

• Der må maksimalt etableres 5 tagvinduer i tagfladen.
• Bredden på tagvinduer må ikke overstige 50 cm
• Højden på tagvinduer må ikke overstige 60 cm
• Tagvinduet skal have en svagt buet overkarm
• Det skal have en lodret og en vandret sprosse
• Tagvinduer skal udføres i matsort stålkonstruktion eller i sortmalet støbejern
• Tagvinduer skal placeres jævnt fordelt på tagfladen og således at der er symmetri omkring tagfladens lodrette midterakse
• Tagvinduer skal placeres plant med tagets overflade

Tagvinduer der vender mod nordøst (gården) skal overholde følgende bestemmelser:

• Der må maksimalt etableres 5 tagvinduer i hver tagflade
• Bredden på tagvinduer må ikke overstige 50 cm
• Højden på tagvinduer må ikke overstige 80 cm
• Tagvinduer skal udføres i matsort stålkonstruktion eller i sortmalet støbejern
• Tagvinder skal placeres med samme afstand til nederste tagkant og mindst 3 og højest 6 tagsten fra nederste tagkant.
• Tagvinduer skal placeres således at der er symmetri omkring tagfladens lodrette midterakse
• Tagvinduer skal placeres centreret over den underliggende facades vinduers lodrette midte
• Tagvinduer skal placeres plant med tagets overflade

§7.4.3 Bygning C (Færgeparken 21) - tagflade mod sydøst

Vinduer i tagfladen på bygning C, som vender mod sydøst, skal udformes som kviste, eller skiftevis kvist og tagvindue. Der skal være kviste på hver side af et tagvindue. Tagvinduer skal overholde bestemmelserne i § 7.4.4.
Kviste skal overholde følgende bestemmelser:

• Kvistene skal udføres som københavnerkvist eller buet kvist, se figur 2 og figur 3.
• Kvistene skal være ens.
• Ydersiden af kvistenes flunker skal flugte med underliggende vindueshullers yderkanter.
• Flunker skal beklædes med metal.
• Kvistfronter skal udføres i træ.
• Kviste skal placeres med med en ens afstand til nederste tagkant og mindst 3 og højest 6 tagsten fra nederste tagkant.
• Kviste må ikke gennemskære gesimsbånd og tagfod. 
• Kviste skal placeres så der skabes balance på tagfladen.   
                   

Figur 3- Københavnerkvist

§7.4.4
Bygning C (Færgeparken 21) tagflade mod nordvest

Vinduer i tagfladen på bygning C, som vender mod nordvest skal udformes som tagvinduer. Der må ikke placeres kviste på tagfladerne.
Tagvinduer skal overholde følgende bestemmelser:

• Bredden på tagvinduet må ikke overstige 80 cm.
• Højden på tagvinduet må ikke overstige 120 cm.
• Vinduesrammer skal være sorte.
• Tagvinduerne skal placeres således at der er symmetri omkring tagfladens lodrette midterakse.
• Tagvinduer skal placeres centeret over den underliggende facadens vinduers lodrette midte.
• Tagvinduer skal placeres så der skabes balance på tagfladen. 
• Tagvinduet skal placeres plant med tagets overflade.
• Tagvinduer skal placeres med en ens afstand til nederste tagkant og mindst 3 og højest 6 tagsten fra nederste tagkant.
• Der må ikke etableres tagvinduer i valme bortset fra i valme over gavlene.

§ 7.4.5 Bygning C (Færgeparken 21) valme over gavle

Der må placeres højst en kvist eller et tagvindue i hver af valmene over gavlene. Kviste skal overholde bestemmelserne i §7.4.3. Tagvinduer skal overholde bestemmelserne i § 7.4.4.

§ 7.4.6 Altaner, kviste mm
På bygning A, B og C må der ikke etableres tagterrasser, altaner, kvistaltaner, franske altaner og lignende. Der må kun etableres terrasser på terræn.

På bygning D må der ikke etableres tagterrasser, altaner, kvistaltaner, franske altaner og lignende på sider og tagflader, der vender mod nord, syd og øst. Indgangspartier er ikke omfattet af bestemmelsen.

Facader på sekundær bebyggelse

Carporte og overdækninger til cykler og skal opføres i træ.

Tage på sekundær bebyggelse

Tage på carporte og overdækninger til cykler skal udføres med fladt tag eller ensidig taghældning med tagpap eller med bevoksning (sedumtag).

Skiltning

§ 7.7.1
Skiltning må kun udføres på facade og eller som udhængsskilt. Derudover må der opstilles højst 1 henvisningsskilt ved Lundebjergvej fælles for virksomhederne inden for lokalplanens område, med angivelse af virksomhedens navn(e) og logo(er). Henvisningsskiltet må ikke overstige 1,25 m i bredden og 0,75 m i højden og skiltets overkant må højst være 1½ m over terræn.

§ 7.7.2
Der må ikke opsættes lyskasser, men gerne løse bogstaver, logoer og symboler.

§ 7.7.3
Udhængsskilte må ikke være større end 0,5 x 0,2 m. 

§ 7.7.4
Facadeskilte må ikke være større end 0,5 x 0,5 m. 

§ 7.7.5
Der må højst placeres et udhængsskilt eller facadeskilt pr. erhverv pr. facade.

§ 7.7.6
Der må ikke opsættes dynamiske, reklameskilte som fx lysaviser eller animerede reklamer.

Gangarealer og shared space

§ 8.1.1
På arealer udlagt til gangareal og cykelparkering vist på kortbilag 2 skal belægningen være brosten i kombination med fliser som vist i princippet på figur 3.

Figur 4 - foto der viser eksempel på belægning

§ 8.1.2
Der skal udlægges areal til sparede space, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 8.1.4
På arealer udlagt til shared space skal belægningen være asfalt, brosten eller fliser.

§ 8.1.4
Der skal udlægges areal til parkering, som vist i princippet på kortbilag 4.

Beplantning

§ 8.2.1
Der skal udlægges areal til grønne områder; beplantning, græsareal og beplantning langs skel, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 8.2.2
Beplantningen i område udlagt til beplantning, som vist i princippet på kortbilag 3, skal bestå af græs og træer. 

§ 8.2.3
Beplantning i område udlagt til græsareal, som vist i princippet på kortbilag 3, skal være græs uden træer og buske. Her må plantes op til 2 enkeltstående træer. 

§ 8.2.4
Beplantningen i område udlagt til beplantning langs skel, som vist i princippet på kortbilag 3, skal bestå af træer og/eller buske. 

§ 8.2.5
Der skal være mindst 12 enkeltstående træer fordelt i arealer udlagt til gang- og cykelparkering.

§ 8.2.6
Der kan indenfor de grønne områder anlægges LAR anlæg, såsom faskiner, regnbed og bassin.

§ 8.2.7
Beplantning af fælles friarealer skal ske med en variation af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske for at øge biodiversiteten.

Hegn

§ 8.3.1
Der må ikke opføres mure, faste eller levende hegn bortset fra afskærmning af affaldshåndtering på højest 1,8 m og levende hegn langs skel.

§ 8.3.2
Fast hegn skal opføres i træ.

§ 8.3.3 
Levende hegn i skel må suppleret med trådhegn med højde på højst 1,8 m.

Belysning

Lyskilder på ubebyggede arealer skal være afskærmet og nedadvendt, og placeres højst 3 m over terræn.

Affaldshåndtering

§ 8.5.1
Affaldsbeholdere til boliger og erhverv skal placeres som vist i princippet på kortbilag 4.

§ 8.5.2
Affaldsbeholdere til boliger skal udføres som nedgravende eller seminedgravede affaldsbeholdere. Den del af affaldsbeholderen, som placeres over terræn skal beklædes med træ, som er malet i mørk farve.

Opholdsarealer

§ 8.6.1
Der skal udlægges fælles opholdsarealer 1-4, som vist i princippet på kortbilag 4.

§ 8.6.2
Fælles opholdsarealer 1-4 skal befæstes med fliser og græs/buske - ikke asfalt.

§ 8.6.3
Der må ikke etableres hævede opholdsarealer.

Grundejerforening

Der henvises til bestemmelserne i lokalplan 43 §11 om medlemspligt mm af en grundejerforening.

Varmeforsyning

Ny boliger må ikke tages i brug, før de er varmeforsynet.

Veje, stier og parkering

§10.2.1
Nye boliger må ikke tages i brug, før der er anlagt en gangsti som anført under lokalplanens §§ 5.2.3-5.2.4

§10.2.2
Nye boliger må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført under lokalplanens §§ 5.3-5.4. 

Opholdsarealer

§10.3.1
Nye boliger må ikke tages i brug, før der er anlagt fælles opholdsarealer 1-3 i overensstemmelse med bestemmelserne i §8.6.

§10.3.2
Nye boliger i stue, 1. og 2. sal i bygning B og C må ikke tages i brug, før der er anlagt fælles opholdsareal 4 i overensstemmelse med bestemmelserne i §8.6.

Støjdæmpende foranstaltninger

Nye boliger må ikke tages i brug før Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj er overholdt.

Affaldshåndtering

Nye boliger må ikke tages i brug, før der er etableret affaldshåndtering  i overensstemmelse med bestemmelserne i §8.5.1 og §8.5.2.

Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægter

Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 161 ophæves lokalplan 43, Lokalplan for det gamle sygehusareal til boliger og erhverv, tinglyst 26.03.1987, på alle punkter med undtagelse af punkt 11 om grundejerforeninger, for det område, der er omfattet af lokalplan 161.

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Vedtaget af Frederikssund Byråd den 6. september 2023.

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør