Forhold til anden planlægning og lovgivning

Området  ligger i byzone ca. 200 m fra kysten. Strækning mellem lokalplanområdet og kysten er bebygget med store villaer og fremstår ikke som et åbent ubebygget kystlandskab. På grund af områdets høje beliggenhed ligger lokalplanområdet i den kystnære del af byzonen og indgår i et samspil med kystlandskabet i og med, at den eksisterende bebyggelse kan ses fra kysten. Kommunalbestyrelsen skal for de kystnære dele af byzonerne vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på;

1) at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed,

2) at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer,

3) at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og

4) at offentligheden sikres adgang til kysten.

Lokalplanen giver ikke mulighed for bebyggelse eller anlæg, der vil kunne påvirke kysten visuelt eller ændrer offentlighedens adgang til kysten. Lokalplanen vurderes i øvrigt, at være i overensstemmelse med planlovens bestemmelser om den kystnære del af byzonen.

Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 161 ophæves delvist  lokalplan 43 Bolig-, erhvervs- og offentligt område på det tidligere sygehusområde og Klintegården inden for lokalplanens område.

Matr.nr. 13e og 13g Frederikssund markjorder

• Tinglyst: 29.09.1987-22718-17, Lokalplan 43, påtaleberettiget: Frederikssund Kommune. 

§ 12.4 I henhold til planlovens § 18 fortrænger
lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre
tilstandsservitutter der er uforenelige med planen.

Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 161 ophæves følgende servitut inden for lokalplanens område delvist, idet alle punkter ophæves med undtagelse af punkt 11 om grundejerforeninger:

Matr.nr. 13e Markjorde og 13g Markjorde:
Tinglyst:26.03.1987-7355-17
Titel: Lokalplan nr. 43

Ifølge planlovens § 16, stk. 3 skal der i alle lokalplaner oplyses om betingelserne for ekspropriation i forbindelse med en lokalplan. Det følgende afsnit er indsat for at opfylde dette lovkrav.

Kommunalbestyrelsen kan i medfør af planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom.

Ekspropriation kan kun ske under opfyldelse af en række betingelser:

• Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation.
• Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført.
• Ekspropriation må kun ske til fordel for almenvellet (almene samfundsinteresser).
• Ekspropriation til fordel for en privat aktør er ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet krav til ekspropriationens nødvendighed, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private.
• Ekspropriation skal være nødvendig og tidsmæssig aktuel for realisering af ekspropriationsformålet.
• Ekspropriationens omfang skal være rimeligt i forhold til det formål som der eksproprieres til.

Adgangen til at foretage ekspropriation efter lokalplaner som er sendt i høring efter 1. januar 2019 bortfalder, hvis der ikke er truffet ekspropriationsbeslutning inden 5 år efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan.

Lokalplanområdet er udlagt som blandet bolig og erhverv, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. Den del af lokalplanområdet, der grænser op til Færgevej er støjbelastet.

Støjudbredelse - Trafikstøj fra Færgevej

Jf. Planlovens § 15a må en lokalplan kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsomanvendelse, hvis planen med bestemmelser om afskærmningsforanstaltninger kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener.

Da lokalplanen giver mulighed for etablering af boliger i et eksisterende område for blandede byfunktioner, forudsættes det, at støjniveauet bringes ned på højest 58 dB på facader og arealer udlagt til opholdsarealer, jf. vejledende støjgrænseværdier fra miljøstyrelsen. Dæmpningen af støjniveauet kan ikke sikres på traditionel vis gennem foretagelse af afskærmningsforanstaltninger, såsom anlæg af  støjvold, mur og lignende, fordi en sådan afskærmning vil blokere udsigten til en bevaringsværdige bygning og den vil miste sin markante positur i gadebilledet. Lokalplanen sikrer opholdsarealer ved at der som betingelse for ibrugtagen af boliger skal etableres opholdsarealer, der er placeret med en sådan afstand til vejen, at støjniveauet på disse er højest 58 dB.

Frederikssund kommune er omfattet af Fingerplanen 2019, som sætter de overordnede rammer for fysiske planlægning i hovedstadsområdet. Fingerplanen fastlægger bl.a., hvor der må bygges nye boliger og erhverv, og hvor der skal være større grønne områder med plads til natur og friluftsliv.

Fingerplanen opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: Det indre storbyområde, det ydre storbyområde, de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Det indre storbyområde findes ikke i Frederikssund Kommune. Lokalplanområdet ligger i det ydre storbyområde (Byfingrene), hvor der må der ske byudvikling. Lokalplanen er i overensstemmelse med fingerplanen.

Det gamle sygehus ligger i byzone, og lokalplanen omfatter et område, som ligger ca. 200 m fra Natura 2000 området Roskilde fjord.

Natura 2000 området er udpeget på grundlag af naturtyper som sandbanke, bugt, strandeng, kalkoverdrev, rigkær mv. og en række fuglearter samt skæv vindelsnegl, stor vandsalamander mfl.

Det vurderes, at lokalplanområdet, ikke rummer naturtyper eller levesteder for arter på udpegningsgrundlaget for Natura 2000 området.  

Vi vurderer, at den beskedne bebyggelse, som lokalplanen giver mulighed, for ikke vil give anledning til væsentlig påvirkning af naturtyper eller arter på udpegningsgrundlaget for Natura 2000 området.

Der er ikke registreret § 3 beskyttet natur i lokalplanområdet.

Vi har ikke kendskab til, at der forekommer beskyttede dyre- eller plantearter (Bilag IV arter) på ejendommen.

Arealet rummer ikke oplagte yngle- og rasteområder for padder, da der ikke er våde/fugtige områder. Ej heller mulige yngle- eller rasteområde for markfirben.

Indenfor lokalplanområdet står der nogle yngre, løvfældende træer (hovedsagelig robinie og ahorn) hvoraf nogle af dem er tæt bevokset med vedbend. Denne beplantning fastholdes i planen.

Det vurderes, at planen ikke påvirker internationale naturbeskyttelsesområder væsentligt, eller medfører beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets Bilag IV.

Frederikssund Kommune er omfattet af vandområdeplanen 2015 - 2021 for vandområdedistrikt II - Sjælland. Hver vandplan opstiller mål for, hvordan miljøtilstanden skal være i områdets vandløb, søer, kystvande og grundvand.

Vandplanerne skal forbedre det danske vandmiljø. De skal sikre renere vand i Danmarks kystvande, søer og vandløb i overensstemmelse med EU’s vandrammedirektiv.

For Byrådets fysiske planlægning gælder, at denne ikke må medføre forringelse af tilstanden i vandområder afgrænset i vandområdeplanen eller forhindre opfyldelse af de fastlagte miljømål i vandområdeplanen.

Grundvand

Lokalplanens område ligger ikke inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og heller ikke i et indvindingsopland eller i boringsnært beskyttelsesområde (BNBO). Det vurderes, at arealanvendelsen til blandet boligområde ikke vil medføre påvirkning eller en øget risiko for grundvandet.

Søer, vandløb og kystvand (recipienter)

Overfladevand skal håndteres ved nedsivning på matriklen og påvirker således ikke søer, vandløb og kystvand.

Lokalplanen forringer eller forhindrer ikke de fastlagte miljømål og er i overensstemmelse med vandområdeplanen.

Hvis der i forbindelse med jordarbejder, f.eks. ved bygge- og anlægsarbejder, dukker spor af fortidsminder op skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet i medfør af museumslovens § 27. Fundet skal straks anmeldes til ROMU, Roskilde Museum.

Planområdet ligger i det stationsnære kærneområde og er omfattet af kommuneplanramme BB 1.8. der udlægger området til blandet byområde. Området må anvendes til: boliger, erhverv såsom kontorer, liberalt erhverv og offentlig og privat service herunder undervisning, daginstitution og administration.

Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.

Lokalplanområdet ligger i Frederikssund, som sammen med Græse Bakkeby og Vinge udgør kommunens regionale center. Det er kommunens største byområde med en koncentration af arbejdspladser, specialbutikker, uddannelsessteder, kulturtilbud og servicefunktioner.

Frederikssund indgår som ”fingerby”, som rummer de byområder, hvor det på statsligt niveau ønskes, at hovedstadsområdet vækst koncentreres jf. afsnit om Fingerplanen. Status som del af fingerbyen giver kommunens regionale center gode vilkår for udvikling. Inden for det regionale center ønske Frederikssund Kommune at udnytte sit potentiale, og at fastholde og udbygge sin position i konkurrencen med hovedstadsområdets større byer om at tiltrække vækst og fremtidsmuligheder indenfor handel, erhverv, uddannelse, kultur og bosætning mv.

Lokalplanen underbygger kommunens byudviklingsstrategi ved at muliggøre boligvækst indenfor eksisterende byarealer og samtidigt bevare en del af kommunes kulturarv og kulturmiljø.

Stationsnærhed

De stationsnære områder og kerneområder skal udnyttes til tæt og bymæssig bebyggelse, og indrettes med henblik på at fremme forholdene for bløde trafikanter og den kollektive trafik.

Nærværende lokalplanområde ligger indenfor et stationsnært kerneområde. Lokalplanen sikrer, at der bliver mulighed for en sti med niveaufri adgang fra Færgevej gennem lokalplanområdet til Færgeparken. Forholdene for bløde trafikanter fremmes således og lokalplanen er i overensstemmelse med gældende kommuneplan.

Parkering

Da lokalplanen ligger indenfor de stationsnære områder og lokalplanen giver mulighed for etablering af boliger og liberale erhverv, fastsætter Kommuneplan 2021 bestemmelser om, at der skal etableres minimum 0,6 bil parkeringspladser og 2 cykelparkeringspladser pr. bolig og mindst 1 bil parkeringsplads pr 50m2 erhvervsareal. For stationsnære områder i Frederikssund by kan udlægget af parkeringspladser i lokalplaner kan dog fastsættes til mindre end 1 bil pr. 50 m2 erhvervsetageareal på baggrund af en konkret vurdering. Der kan tillades dobbeltudnyttelse af parkeringspladser i lokalplaner, hvis der er 30 – 90 % boligareal og den øvrige anvendelse omfatter butik og erhverv.

I nærværende lokalplan udlægges der 1 bilparkeringsplads og 2 cykelparkeringspladser pr. bolig og 1 bilparkeringsplads pr 60 m2 erhvervsetageareal.

P-pladser for erhvervsarealet er fastlagt på baggrund af det antal p-pladser, der var indtil 2020, hvor
området alene blev benyttet til erhvervsområde. Der var dengang anlagt 45 p-pladser i området
svarende til 1 p-plads pr 60 m2 erhvervsetageareal.

Det normerede antal bilparkeringspladser kan ganges med en reduktionsfaktor, som er fastsat i lokalplanen. Reduktionsfaktoren er bestemt ud fra Vejdirektoratets tabel over reduktionsfaktorer ved mulighed for dobbeltudnyttelse. Reduktionsfaktoren afhænger af boligparkeringspladsernes andel af det samlede parkeringsbehov til boliger og erhverv/kontorer.

Vejdirektoratets tabel ved mulighed for dobbeltudnyttelse til boliger og kontorer.

Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med bestemmelserne i kommuneplanen.

Bluespot viser, hvor der ved skybrud er risiko for oversvømmelse. Kortet viser, at der er risiko for mindre oversvømmelser på araer, der er udlagt til p-pladser. Boliger er ikke i risiko for at blive oversvømmet. 

Kort som viser bluespot

Frederikssund Kommune vurderer på den baggrund at lokalplanområdet er sikret mod oversvømmelse ved havvandstigninger og oversvømmelser i forbindelse med skybrud.

I Frederikssund by er bygningernes arkitektoniske og kulturhistoriske værdier blevet kortlagt og vurderet med SAVE-metoden (Survey of Architectural Values in the Environment). Metoden indebærer, at bygningerne er kategoriseret på en skala fra 1-9. Bygninger vurderet inden for skalaens 1-3 har en høj bevaringsværdi, 4-6 en middel bevaringsværdi og 6-9 en lav bevaringsværdi.

Bygningerne på Færgeparken 19 og 20-21 er bevaringsværdige med høj bevaringsværdi (SAVE3) og har en høj og markant placering ud til Færgevej. Bygningerne blev opført som sygehus i 1871. Siden er der foretaget bygningsændringer i forhold til tagmateriale, facadestruktur og døre- og vinduesudformning, men bygningerne står i store træk, som da de blev opført. Sygehusbebyggelsen - inklusiv Færgeparken 22-23 - udgør således den dag i dag et lille lokalt kulturmiljø i byen.

I lokalplanen er der fastsat bestemmelser, som sikrer, at den ældste bygning fra 1871 der liger ud til Færgevej bevares eller føres tilbage til dens oprindelige udsende. De øvrige bygninger kan ændres på en sådan måde, at der bliver skabt reference til bygningens oprindelige udseende.

Lokalplanen  sikrer endvidere, at friarealer ved belægning og beplantning understøtter kultur- og bevaringsværdierne.

På den baggrund har Frederikssund Kommune vurderet, at lokalplanen vil medføre en styrkelse af områdets kulturhistorisk bevaringsværdi.

Området som lokalplanen omfatter ligger i opland 223, der er udlagt som spildevandskloak. Spildevand afledes til forsyningens spildevandskloak.

Overfladevand håndteres lokalt ved grundejers foranstaltning.