Formålet med lokalplanen er:

• at udlægge området til servicefunktioner og fælleskabende aktiviteter samt rekreative arealer,
• at sikre, at området disponeres og udformes under hensyn til placeringen i Det Grønne Hjerte, herunder bidrager til områdets biologiske og rekreative funktion, og
• at sikre gode forbindelser til det omgivende hovedstinet samt mellem områdets funktioner.

Område

Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

Området omfatter del af matr.nr. 1f og del af 1g, begge af ejerlavet Snostrup By, Snostrup.

Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der udstykkes fra ejendommene efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen.

Delområder

Lokalplanområdet inddeles i delområder som vist på kortbilag 2.

Zonestatus

Området ligger i landzone. Med lokalplanens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse overføres området til byzone.

§ 3.1 Anvendelse, delområde 1

Delområde 1 må kun anvendes til offentlige formål i form af servicefunktioner, institution, kultur- og foreningsliv o.l. og rekreativt område til understøtning af boligområderne i det sydlige Vinge. Der må indpasses fællesanlæg i form af parkering, driftsbygninger o.l. ligesom friarealer må anvendes til dyrehold.

§ 3.2 Anvendelse, delområde 2

Delområde 2 må kun anvendes til offentlige formål. Indenfor området kan der etableres fælleshus, kultur- og foreningsliv, værksteder, café, gæsteboliger o.l. og rekreativt område til understøtning af boligområderne i det sydlige Vinge. Der må indpasses fællesanlæg i form af driftsbygninger, bygninger til dyr o.l. ligesom friarealer må anvendes til dyrehold og frugt- og nyttehaver.

§ 3.3 Tekniske anlæg, generelt

I lokalplanområdet må der etableres nødvendige tekniske anlæg til områdets forsyning, f.eks. anlæg til regnvandshåndtering, pumpe- og transformerstationer, teknikskabe o.l.

§ 4.1 Udstykning til tekniske anlæg

Ejendomme til tekniske anlæg skal udstykkes, så grunden ikke er større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m rundt herom.

§ 4.2 Udstykning og arealoverførsel

Der kan ske udstykning, sammenlægning og arealoverførsel.

Veje

§ 5.1 Vejadgang

Vejadgangen til planområdet skal ske ved tilslutning til ny vejforbindelse fra nord, i princippet som vist på kortbilag 3.

I forhold til varelevering, renovation, brand og redningskørsel samt handicapadgang skal delområde 2 vejbetjenes via den eksisterende overkørsel fra Solvænget i sydøst.

Stier

§ 5.2.1 Hovedsti a-b

Den eksisterende nord-sydgående hovedstiforbindelse a-b med stitilslutninger kan sikres med en placering som vist i princippet på kortbilag 3.

Stien udlægges i mindst 4,5 m bredde med mindst 3,0 m til cyklister og mindst 1,5 m til gående samt anlægges med fast belægning og belysning.

§ 5.2.2 Stien c-d

Der kan etableres en tværgående stiforbindelse, Sti c-d, med stitilslutninger og placering som vist i princippet på kortbilag 3.

Stien udlægges i en bredde på mindst 1,5 m og anlægges i grus.

§ 5.2.3 Adgangssti, kommunal servicefunktion

Der skal etableres en ny vest-østgående stiforbindelse som adgangssti til den kommunale servicefunktion i delområde 1 med stitilslutning fra punktet e på hovedstien a-b til hovedindgangen til bebyggelsen som vist i princippet på kortbilag 3.

Stien skal udlægges i en bredde på maksimalt 3 m bredde med fast belægning og belysning.

§ 5.2.4 Øvrige stier

Der må etableres øvrige stiforbindelser, der skaber gode og naturlige forbindelser mellem områdets mange indendørs og udendørs funktioner.

Stierne skal udlægges i en bredde på mindst 1,5 m og anlægges i grus eller fremtræde som trampestier.

Parkering

§ 5.3.1 Parkering, delområde 1

Der udlægges areal til fælles bilparkering for hele planområdet. Fællesparkeringen skal placeres på terræn inden for byggefeltet i delområde 1, jf. kortbilag 3.

Der skal anlægges bil- og cykelparkering efter følgende fordeling:

- Minimum 25 parkeringspladser til biler og 2 handicapparkeringspladser.

- Minimum 20 parkeringspladser til cykler. Mindst halvdelen af pladserne skal være overdækkede.

§ 5.3.2 Parkering, delområde 2

Der skal anlægges bil- og cykelparkering efter følgende fordeling:

- Minimum 20 parkeringspladser til cykler

- 2 handicapparkeringspladser i tilknytning til vendeplads (ved Solvænget).

§ 5.3.3 Parkering, belægning

Parkeringsarealer med mere end 20 parkeringspladser skal være med tæt belægning af hensyn til nedsivningen, jf. spildevandsplanen.

Parkeringsarealer med færre end 20 parkeringspladser skal være med permeabel fast jævn belægning f.eks. græsarmering med beton eller stampet grus.

§ 5.3.4 Parkering, beplantning og belægning
Parkeringsarealet skal udføres med beplantning svarende til 1 træ pr. 5 parkeringspladser fx højstammede og letløvede træer kombineret med underbeplantning af græsser, urter og vilde blomster. 

Belysning skal være i form af lav pullert-belysning.

§ 5.3.5 Langtidsparkering
Langtidsparkering af erhvervskøretøjer, campingvogne og autocampere må ikke finde sted på områdets veje, stier, parkeringspladser eller fællesarealer. 

Omfang af primær bebyggelse

§ 6.1.1 Omfang, delområder

Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 15 for området som helhed. Heraf må der maksimalt bygges 2.000 m² inden for hvert delområde.

§ 6.1.2 Eksisterende bebyggelse, delområde 2

Den eksisterende bebyggelse må nedrives.

§ 6.1.3 Bebyggelsens højde

Byggeri må udføres med en bygningshøjde på maksimalt 8,5 m. 

Placering af primær bebyggelse

§ 6.2.1 Primær bebyggelse, delområde 1

Ny bebyggelse i form af bygning til kommunal servicefunktion skal placeres inden for det på kortbilag 3 viste byggefelt.

§ 6.2.2 Primær bebyggelse, delområde 2

Ny bebyggelse skal placeres inden for det på kortbilag 3 viste byggefelt. Bebyggelsen skal placeres så den er med til at definere en friholdt gårdsplads, i princippet som vist på kortbilag 3.

§ 6.2.3 Gulvkoter

Primært nybyggeri inden for byggefelterne skal være med en gulvkote i stueplan, som minimum ligger i kote 13,5 m i DVR90.

Omfang af sekundær bebyggelse

§ 6.3.1

Sekundær bebyggelse som skure, udhuse, drivhuse, cykelskure, overdækninger, shelters, læskur til dyrehold mv. må opføres med en maksimal bygningshøjde på 3,0 m. 

§ 6.3.2

I området må endvidere indpasses et udsigtstårn med en højde på maksimalt 8,5 m. Tårnet skal placeres mindst 2,5 m fra lokalplanens afgrænsning.

Placering af sekundær bebyggelse

§ 6.4.1 
Sekundær bebyggelse må opføres uden for byggefelterne. Dog må der ikke placeres sekundær bebyggelse i området med paddehensyn og udsigtskilen vist på kortbilag 4.

Derudover må sekundær bebyggelse placeret indenfor spredningskorridoren generelt ikke udgøre en barriere for padders vandring eller spredning.

§ 6.4.2
Der må ikke opsættes solceller og solfangere på terræn.

Tekniske anlæg

Som en del af den kollektive dækning skal den eksisterende mobilmast mod vest sikres, jf. kortbilag 1 og 3. Masten er 42 m høj. Masten må erstattes af en ny i maksimalt 42 meters højde.

Facader og tage på primær bebyggelse

§ 7.1.1 Primært byggeri, delområde 1 

Facader skal være i naturmaterialerne træ og glas. Op til 1/3 af facaden må dog være i perforerede metalplader, skifer e.l. Zink må ikke anvendes som byggemateriale til tage, nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele

Bebyggelsen skal være i materialernes naturfarver, jordfarver, sort, hvid eller blandinger heraf. 

Tage skal være beplantede (grønt tag i sedum, græsser o.l.) og med en hældning på maksimalt 20 grader.

Jævnfør figur 15 for inspiration til udformning af nybyggeri.

Figur 15: Referencer – inspiration til udformning af ny bebyggelse i naturmaterialer. 

§ 7.1.2 Primært byggeri, delområde 2

Ny primær bebyggelse skal disponeres og udformes så det understøtter multifunktionelt brug.

Facader skal udføres i tegl, træ, glas, skiffer eller som en kombination af de nævnte materialer. Der må så vidt det er muligt anvendes genbrugs- og/eller biobasserede materialer.

Bebyggelsen skal være i materialernes naturfarver, jordfarver, sort, hvid eller blandinger heraf. 

Tage skal være med en hældning på minimum 30^o. Tage skal være i vingetegl, tagpap, stål eller beplantet tag (grønt tag i sedum, græsser o.l.).

§ 7.1.3 Eksisterende bebyggelse, delområde 2

Ved om- og tilbygning til eksisterende bebyggelse skal disse:

- enten udføres med samme formsprog og være i samme materialer og farver, som den oprindelige bebyggelse, eller

- udføres med tilbygninger med en nutidig arkitektur og udført i naturmaterialer som tegl, træ, metal eller glas.

§ 7.1.4 Klimatiltag og teknik

Tag og facader må udformes med vedvarende energianlæg som solpaneler o.l. samt med beplantning (sedum, græsser mv.) til forsinkelse og fordampning af regnvand.

Opsætning af anlæg for solenergi skal indpasses under hensyntagen til bygningens arkitektoniske udtryk og skal placeres med samme hældning som taget, bortset fra anlæg på flade tagkonstruktioner. Disse må ikke have en højde, der overstiger 1 m over taghøjde. Placeres anlægget på facaden skal det være parallelt hermed.

Glanstal må af hensyn til blændingsgener være maksimalt 10.

Ventilationsafkast o.l. skal udføres som en integreret del af bebyggelsens arkitektur.

Tekniske anlæg på tage skal trækkes mindst 1,5 m tilbage fra nærmeste facadelinje for at minimere synlighed fra terræn.

Facader og tage på sekundær bebyggelse

Facader på sekundær bebyggelse som skure, garager, sheltere, læskure o.l. bygninger skal være i træ, metal eller genbrugstegl. Drivhuse må dog opføres i glas. Zink må ikke anvendes som byggemateriale til tage, nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

Sekundær bebyggelse skal være i materialernes naturfarver, jordfarver, sort, hvid eller blandinger heraf. 

Udvendige bygningsflader – bortset fra vinduespartier o.l. - må ikke være i reflekterende materialer (maksimalt glanstal 10).

Tage skal være beplantede (grønt tag i sedum, græsser o.l.) og med en hældning på maksimalt 20 grader.

Skiltning

§ 7.3.1 Skiltning

Der må opsættes facadeskilt med navn og evt. logo på områdets primære bygninger. Facadeskilte skal mht. størrelse, design, farver og placering tilpasses den bygning skiltet opsættes på.

Øvrig skiltning på bebyggelse må kun være i form af mindre orienterings- og henvisningsskilte.

§ 7.3.2 Bygnings- og skiltebelysning

Ved opsætning af bygningsbelysning skal det være i det omgivende terræn i en afstand af maksimalt 1,0 m fra sokkel.

Bygningsbelysning og skiltebelysning skal være afskærmet, retningsbestemt eller indirekte.

Opholds- og legearealer

Der skal i tilknytning til områdets bebyggelse etableres udendørs opholdsarealer med zoner til aktivitet, leg og rekreation. Opholdsarealer skal disponeres og indrettes, så de understøtter multifunktionalitet og synergi på tværs af planområdet.

Ved bebyggelsen til kommunal servicefunktion i delområde 1 skal der sikres et udendørs lege- og opholdsareal på minimum 1.500 m².

Opholdsarealer skal være beplantede bortset fra mindre opholdszoner – f.eks. terrasseområder, grillplads, gårdsplads, områder til udendørs køkken, værksted o.l. - der må befæstes.

Opholdsarealer skal endvidere udformes så de tilgodeser adgangsforhold for borgere med handicap.

Terrænregulering

§ 8.2.1 Terrænregulering, generelt

Der må ske nødvendig terrænregulering ifm. indpasning af veje, stier og anlæg til dækning af den kollektive forsyning, herunder regnvandshåndtering.

§ 8.2.2 Terrænregulering, delområde 1

Inden for byggefeltet, jf. kortbilag 3, må der ikke foretages terrænregulering på mere end +/- 1,0 m i forhold til det naturlige terræn og ikke nærmere naboskel end 0,5 m.

Herudover må der inden for delområdet som helhed ske nødvendig efterregulering af terræn ifm. landskabsbearbejdning og udformning af fri- og opholdsarealer til understøtning af aktivitetspræget og rekreativ brug af området.

Terrænregulering i spredningskorridoren jf. kortbilag 4 må ikke udgøre barrierer for dyr og planters spredningsmuligheder, jf. § 8.3.3.

§ 8.2.3 Terrænregulering, delområde 2

Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn og ikke nærmere naboskel end 1,0 m. Dog må der ved etablering af ny primært byggeri indenfor byggefeltet ske nødvendig terrænregulering op til kote 13,5 (DVR90) af hensyn til bluespots.

I overgange mellem bebyggelse og opholdsarealer samt mod skel skal terrænregulering udføres med naturlige former uden støttemure.

Der må ske nødvendig jordpåfyldning ift. forurenet jord i delområdet.

Terrænregulering i spredningskorridoren og i området med paddehensyn jf. kortbilag 4 må ikke udgøre barrierer for dyr og planters spredningsmuligheder, jf. § 8.3.3.

Beplantning

§ 8.3.1 Eksisterende beplantning

Eksisterende beplantning markeret på kortbilag 4 skal bevares. Der må dog foretages almindelig beskæring og vedligehold. Udgået beplantning skal erstattes af ny.

Ved etablering af sti c-d må eksisterende beplantning efter tilladelse fra Frederikssund Kommune fjernes.

Ved uforudsete konflikter ift. bebyggelse, lednings- og forsyningsanlæg samt terrænregulering o.l. må eksisterende beplantning – både enkeltstående træer og sammenhængende beplantninger - efter tilladelse fra Frederikssund Kommune fjernes.

§ 8.3.2 Ny beplantning

Der skal etableres ny beplantning efter princippet vist på kortbilag 4. Ny beplantning skal ske med en variation af egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter for at øge biodiversiteten. Der skal varieres i plantearterne og arternes højder, men hvor plantevalget på udvalgte arealer samtidig understøtter specifikke funktioner – eksempelvis en frugtlund og en sansehave, jf. illustrationsplanen (kortbilag 5).

Der må ikke etableres beplantninger af træer og buske i udsigtskilen vist på kortbilag 4.

§ 8.3.3 Område med paddehensyn, delområde 2

Det på kortbilag 4 viste areal udlægges som område med paddehensyn med §3-beskyttet natur og bevaringsværdige naturarealer.

Omkring den §3-beskyttede sø skal der friholdes en 10 m zone. Inden for denne zone samt inden for de bevaringsværdige naturarealer, jf. kortbilag 4, gælder et forbud mod tilstandsændringer, herunder etablering af bebyggelse, terrænregulering, beplantning eller belysning.

Søens tilstand og vandstand må ikke ændres (iht. Naturbeskyttelsesloven og vandløbsloven). For at sikre samme vandtilførsel til søen som i dag, skal rent overfladevand fra tage o.l. tilledes søen.

Inden for området med paddehensyn og i spredningskorridoren generelt må der ikke etableres bebyggelse, terrænregulering eller andre typer anlæg, som kan forhindre padders vandring. Mindre terrænændringer til sikring af vandtilførsel til søen (fx wadi) kan udføres efter tilladelse fra Frederikssund Kommune. Stier mv. må ikke etableres med høje kanter og større terrænspring. Dette sikrer at stierne ikke udgør barrierer og på den måde ikke hindrer padders vandring til og mellem søerne.

Alle arealer skal have en karakter og driftes naturvenligt, så de kan fungere som yngle- og rasteområde for Bilag IV-arter.

Hegn

Der må kun opsættes fritstående hegn ifm. lege- og opholdsareal i tilknytning til bebyggelsen, der skal anvendes til kommunal servicefunktion i delområde 1, samt ifm. eventuelle arealer med dyrehold og ved afskærmning af affaldsløsninger. 

Hegning af lege- og opholdsarealet skal være levende hegn eller levende hegn suppleret med trådhegn i en højde på maksimalt 1,5 m.

Elhegn til græssende dyr må opsættes efter godkendelse fra Frederikssund Kommune.

Hegning af affaldsløsninger skal være levende hegn eller etableres i træ i en højde på maksimalt 1,5 m, jf. § 8.7.

Belysning, byinventar og skiltning

§ 8.5.1 Belysning

Belysning af ubebyggede arealer skal være i form af pullertbelysning i maksimalt 1,0 m højde. Der må dog ikke opsættes belysning på beskyttede arealer inden for området med paddehensyn.

§ 8.5.2 Byinventar

Fast byinventar – bortset fra legeredskaber - skal udformes i naturmaterialer og placeres ud fra en helhedsbetragtning omkring multifunktionalitet og arealernes funktion som offentligt tilgængeligt rekreativt område i Det Grønne Hjerte.

§ 8.5.3 Skiltning

Skiltning på ubebyggede arealer skal begrænses og må kun være i form af orienterings- og henvisningsskilte samt informationstavler med oplysninger om områdets historie og funktioner.

§ 8.5.4 Ledninger, kabler mv.

Ledninger til el, telefon, antenner o.l. skal fremføres under terræn.

Regnvand og befæstelse

§ 8.6.1 Befæstelsesgrad

Befæstelsesgraden for det samlede område fastsættes til maksimalt 20 procent.

§ 8.6.2 Tag- og overfladevand

Tag -og overfladevand fra befæstede arealer tilsluttes og afledes til forsyningens regnvandsledning. Af naturhensyn skal der tilføres overfladevand til §3 søen i lokalplanområdet.

Afledning af rent tagvand til søen må ske efter tilladelse fra Frederikssund Kommune.

Affaldshåndtering

Inden for området skal der reserveres areal til affaldsløsninger samt sikres adgangsforhold for renovationskøretøjer. Affaldsløsninger skal udformes til flere beholdere/-affaldsfraktioner.

Affaldsløsninger skal afskærmes af faste hegn eller tæt beplantning.

Beskyttet sten- og jorddige

Tilstanden af det beskyttede sten- og jorddige i områdets sydlige grænse – jf. kortbilag 1 – må ikke ændres.

Grundejerforening

Der må oprettes en grundejerforening med sædvanelige grundejervedtægter inden for lokalplanområdet.

Tilslutning til forsyningskilder

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.

Varmeforsyning

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er varmeforsynet.

Veje, stier og parkering

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje og parkering indenfor det enkelte delområde som anført under lokalplanens §§ 5.1-5.3.4.

Ophævelse af servitutter

I henhold til planlovens § 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen.

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 22. november 2023 efter reglerne i planloven.

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør