Bestemmelser

Formålet med lokalplanen er:

• at udlægge området til boligformål.
• at sikre, at området vejbetjenes fra Lærkevej.
• at sikre at indgangen til boligerne sker fra gaden.
• at sikre kvalitet i byggeriets arkitektoniske udtryk ved bl.a. at fastlægge bestemmelser for skærmtegl som facademateriale.
• at bevare den gamle jernbanevold syd for boligbyggeriet, som understøtter områdets særegne karakter.
• at sikre tiltag, der sikrer boligerne i stueetage mod oversvømmelse, ved at fastsætte stuegulvskoten til minimum kote 1,6.

Område

§ 2.1.1
Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1.

§ 2.1.2
Området omfatter matrikelnummer 28ay, Frederikssund Marksjorder, samt alle matrikler der efter 21.03.2024 udstykkes herfra.

Zonestatus

§ 2.2.1
Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.

Boligområde

§ 3.1.1
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af etageboliger.

Udstykning

§ 4.1.1
Der må foretages udstykninger, arealoverførsler og sammenlægninger indenfor lokalplanområdet.

Veje

§ 5.1.1
Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Lærkevej, som vist på kortbilag 2. Adgangen skal have en bredde af minimum 5,6 meter.

§ 5.1.2
Der skal udlægges vej som vist i princippet på kortbilag 2.

Stier og fortov

§ 5.2.1
Der skal udlægges areal til fremtidig sti på punkt markeret som a på kortbilag 2.

§ 5.2.2
Stien a-b skal udlægges i en bredde af 3 m.

§ 5.2.3
Stien c-d skal udlægges i en bredde af 1,5 m i fast belægning. 

§ 5.2.4

Stier må ikke anlægges med trin eller trapper.

§ 5.2.5

Der skal anlægges fortov langs Lærkevej med en bredde på 2 m som vist på kortbilag 2. Belægningen etableres som fast og jævn belægning, og skal være af samme type som den øvrige belægning på fortovene i området.

Parkering

§ 5.3.1
Der skal mindst etableres 0,6 p-plads pr. bolig indenfor lokalplanområdet. P-pladser skal placeres som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 5.3.2
P-pladser skal etableres med en bredde på min. 2,5 m og længde min. 5 m

§ 5.3.3

P-pladser skal have et manøvreareal på min. 7 m bag båsen. Parkeringspladser placeret langs fællesopholdsareal er undtaget.

§ 5.3.4
Der skal etableres minimum 2 handicapvenlige parkeringspladser i lokalplanområder, med en hensigtsmæssig placering ift. boligindgange:

• 1 handicap p-plads med bredde min. 3,5 m og længde min. 5 m.
• 1 p-plads på minimum 4,5 m x 8,0 m til handicapparkering med kassebil.

Cykelparkering

§ 5.4.1
Der skal udlægges mindst 2 cykelpladser pr. bolig.

§ 5.4.2
Cykelparkering skal placeres som vist i princippet på kortbilag 3.

Omfang af primær bebyggelse

§ 6.1.1
Bebyggelsesprocenten må højest være 120.

§ 6.1.2
Boligbebyggelse i byggefelt A vist på kortbilag 2 må højest opføres i 3½ etager.

§ 6.1.3
Boligbebyggelse i byggefelt B vist på kortbilag 2 må højest opføres i 3 etager.

§ 6.1.4
Facadehøjden på boligbebyggelse må højest være 10 m over stuegulvskote.

§ 6.1.5
Boligbebyggelse må have en maksimal dybde på 12 m.

§ 6.1.6
Bebyggelsen i området må ikke indeholde kældre.

Placering af primær bebyggelse

§ 6.2.1
Boligbebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter A og B.

Omfang af sekundær bebyggelse

§ 6.3.1
Der skal opføres pergola eller carport på arealet udlagt til p-pladser langs plantebæltet mod syd, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 6.3.2
Der må opføres overdækket areal til cykler på arealet udlagt til cykelparkering vist på kortbilag 3.

§ 6.3.3

Udover pergola, carporte og overdækninger til cykler må der højest opføres 50 m² sekundær bebyggelse.

§ 6.3.4
Sekundær bebyggelse må højest opføres i 1 etage og med en maks. bygningshøjde på 3,0 m.

Placering af sekundær bebyggelse

§ 6.4.1
Sekundær bebyggelse må opføres i og udenfor byggefelter.

Altaner, terrasser og tagterrasser

§ 6.5.1
Alle boliger skal udstyres med altan eller terrasse.

§ 6.5.2
Altaner og terrasser skal have en dybde på 1,3 - 1,5 m og længde langs facaden på 2,5 - 3,5 m. Altaner skal placeres minimum 2,8 m over terræn.

§ 6.5.3
Der må ikke etableres altaner eller tagterrasser mod A C Hansensvej og i tagetagen.

Tekniske anlæg

§ 6.6.1
Tekniske anlæg som antenne, sirenemaster, ventilation, solceller, solfangere og rækværk på tag skal placeres minimum 3 m bag facadelinjens skæring med tagfladen.

§ 6.6.2

Ventilationsanlæg placeret på tag må maks. være 0,7 m højt, og må ikke placeres nærmere facaden end 3 m.

§ 6.6.3
Der må ikke opsættes solceller og solfangere på terræn.

Stuegulvskote

§ 6.7.1
Stuegulvskoten for boligbebyggelse skal ligge i minimum kote 1,60 (DVR90).

Facader på primær bebyggelse

§ 7.1.1
Boligbebyggelsens facader skal være i tegl - som blank mur, filset, pudset eller vandskuret - eller i skærmtegl. Facade, der er trukket tilbage i forbindelse med svalegange, kan beklædes med træ.

§ 7.1.2

Ved etablering af elevatoradgang i byggefelt B kan 7 m af facaden være i glas.

§ 7.1.3
Ved anvendelse af skærmtegl som facademateriale gælder:

• Skærmtegl skal have et rektangulært format, hvor længde er 1,8-2,2 x højden. Højden på skærmtegl må ikke overstige 200 mm.
• Skærmtegl skal være lagt på klink.
• Overfladen på skærmtegl skal være ru og farven skal changere.
• Farven på skærmtegl skal være i mørkerøde/brune nuancer.
• Skærmtegl skal fremstå som princip vist på figur 1.

Figur 1. Princip for skærmtegl.

§ 7.1.4
Boligbyggeri skal opføres med synlig sokkel på 40-60 cm, der er pudset.

§ 7.1.5
Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres synligt på facader.

§ 7.1.6

Zink må ikke anvendes som byggemateriale til tage, tagrender, nedløbsrør, facadebeklædning, inddækninger eller andre udvendige bygningsdele.

Tage på primær bebyggelse

§ 7.2.1
Tage på boligbebyggelse skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 40 og 50 grader. Dog må boligbebyggelse i byggefelt B opgøres med fladt tag.

§ 7.2.2
Tagbeklædningen skal være teglsten eller grønt tag (levende tag). Dog må tagbeklædning på bebyggelse i byggefelt B være tagpap.

§ 7.2.3
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10.

§ 7.2.4
Ledninger til el, telefon, antenner og lignede må ikke føres synligt på tage.

§ 7.2.5
Der må etableres solcelleanlæg på tage. På tagflader, der vender mod A C Hansensvej og Lærkevej skal solceller være integreret i tagfladen.

Vinduer i primær bebyggelse

§ 7.3.1
Vinduer skal udføres i træ eller i aluminium i kombination med træ i mørkegrå eller sort.

§ 7.3.2
Vinduer i facaden mod A C Hansensvej skal være i højformat. Bredden på vinduesrammen må højst være 2/3 af højden på vinduesrammen. Alternativt skal vinduet fagdeles med lodrette sprosser, så bredden på hvert fag højst er 2/3 af højden på vinduesrammen. Se figur 2.

Figur 2. Eksempel på vinduesformater.

§ 7.3.3
Vinduer i facade mod A C Hansensvej og Lærkevej skal have samme højde. Dog må vinduer i svalegang og ved trappeopgange have varierende højde.

§ 7.3.4
Vinduer i facaden mod A C Hansensvej og Lærkevej skal placeres således, at vinduernes overkant ikke er højere placeret end facadeåbninger til svalegange.

§ 7.3.5
Vinduer skal placeres således, at de flugter med vinduerne i de underliggende etager. Dog må vinduer i tagfladen og i svalegange placeres uafhængigt af øvrige vinduer i facaden.

§ 7.3.5
Tagvinduer i samme tagflade skal være ens og må maksimalt have en samlet bredde på 1/3 af husets længde.

§ 7.3.6
Tagvinduer må ikke placeres nærmere gavlene og facader end 1 m. Tagvinduer må ikke være bredere end vinduerne i den underliggende facade.

§ 7.3.7

Der må ikke placeres vinduer i sydvendt facade indenfor byggefelt A højere end stueetagen.

Svalegange og altaner

§ 7.4.1
Svalegange i facade 1 og 3 skal være integreret i bebyggelsen. Der må ikke etableres svalegang i facade 2. Facade 1, 2 og 3 fremgår af figur 3.

§ 7.4.2
Svalegange i facade 1 og 3 må højst udgøre 1/2 af facadens længde.

§ 7.4.3
Svalegange skal som minimum være 1,3 meter dybe.

§ 7.4.4
Værn til svalegange og altaner må ikke bestå af glas og skal være mørkegrå eller sort.

Figur 3. Tegning der viser facade 1, 2 og 3.

Kviste på primær bebyggelse

§ 7.5.1
Kviste skal udføres som kvist med fladt tag, pultkvist eller taskekvist med flunke i træ eller metal. Placeres flere kviste på tagfladen, skal kvistene være ens.

§ 7.5.2
Kviste i samme tagflade må maksimalt have en samlet bredde på 1/3 af tagfladens længde.

§ 7.5.3
Kviste må ikke placeres nærmere gavlene og facader end tre tagsten. Vinduer i kviste må ikke være bredere end vinduerne i den underliggende facade.

Facader og tage på sekundær bebyggelse

§ 7.6.1
Facader på sekundær bebyggelse skal være i træ. Drivhuse kan opføres i glas.

§ 7.6.2
Tage på sekundær bebyggelse skal udføres som fladt tag. Drivhus er undtaget.

§ 7.6.3
Tagbeklædningen skal udføres med tagpap eller grønt tag (levende tag). Drivhuse kan opføres med glastag.

§ 7.6.4
Tagbeklædningen må højest have en glansværdi på 10. Drivhus er undtaget.

Skiltning

§ 7.7.1
Der må ikke skiltes.

§ 7.7.2
Vinduer må ikke overmales eller dækkes med klæbemærker.

Opholds- og legearealer

§ 8.1.1
Der skal udlægges areal til fælles opholdsareal, som vist i princippet på kortbilag 3.

§ 8.1.2
Etablering af legeareal kan ske på fælles opholdsareal, som vist i princippet på kortbilag 3.

Terrænregulering

§ 8.2.1
Der må ikke opføres støttemure. Dog må der opføres en støttemur med maksimal højde på 1,5 m langs lokalplanens afgrænsning mod syd. Støttemur må ikke placeres nærmere lokalplanens sydlige afgrænsning end 3,5 m som angivet på kortbilag 2.

§ 8.2.2
I skel mod veje, stier og fællesarealer skal niveauspring, som følge af terrænregulering, etableres som skråninger med bløde kurver og en hældning på højest 1:3.

Beplantning

§ 8.3.1
Beplantning skal ske med minimum tre forskellige egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske for at øge biodiversiteten. 

§ 8.3.2
Plantebælte og de eksisterende træer langs Lærkevej vist på kortbilag 3 skal bevares. Beplantningen og træerne må ikke fældes, men skal udskiftes, når den forgår som følge af sygdom, alder, beskadigelse el.lign.

§ 8.3.3

Eksisterende træer langs Lærkevej, der er placeret inden for areal udlagt til miljøstation jf. kortbilag 3, skal placeres et andet sted inden for lokalplanafgrænsningen.

§ 8.3.4
Der skal udlægges areal til afskærmende beplantning omkring parkeringsarealet vist på kortbilag 3.

Hegn

§ 8.4.1
Hegn skal være levende hegn evt. suppleret med trådhegn. Levende hegn skal placeres 40 cm fra skel inde på egen matrikel. Øvrige hegn skal placeres på egen matrikel.

§ 8.4.2
Der må ikke etableres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra følgende tilfælde:

• Der må opsættes fast hegn omkring terrasserne ved boligerne i stueplan. Hegn omkring terrasser skal opføres med samme højde og i samme materialer som værn på altaner.
• Der må etableres fast hegn omkring legeplads med en højde på maksimalt 1,2 meter målt fra terræn.

Belysning

§ 8.5.1
Belysning skal være afskærmet og nedadvendt og med maksimal lyspunktshøjde på 4 m.

§ 8.5.2
Eksisterende belysning langs Lærkevej vist på kortbilag 3 skal bevares.

Affaldshåndtering

§ 8.6.1
Affaldshåndtering skal placeres som vist i princippet på kortbilag 3. Dog skal der minimum være 5 meter mellem store affaldsbeholdere og facader med vindues- og døråbninger. Affaldshåndtering skal placeres således, at afhentning med kran ikke finder sted hen over færdselsarealer, fortov og andre passager. Fortov skal føres bag om affaldshåndteringen.

§ 8.6.2
Affaldsbeholdere skal udføres som nedgravende eller seminedgravede affaldsbeholdere.

Regnvand og befæstelse

§ 8.7.1
Der må ikke etableres fast belægning på fælles opholdsarealer vist på kortbilag 3.

§ 8.7.2
Dog må stien c-d vist på kortbilag 2 og terrasser befæstes.

Grundejerforening

§ 9.1.1
Der skal oprettes grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. 

§ 9.1.2
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Grundejerforening skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.

§ 9.1.3
Grundejerforeningens skal oprettes når/ hvis lokalplanområdet opdeles i flere ejendomme.

§ 10.1.1
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet de offentlige forsyningskilder, dvs. det offentlige spildevandssystem og det lokale vandværk.

§ 10.1.2
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er varmeforsynet.

§ 10.1.3
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt fortov langs Lærkevej, som anført under lokalplanens § 5.2.5

§ 10.1.4
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført under lokalplanens § 5.3.

§ 10.1.5
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er opført pergola eller carport som anført under lokalplanens § 6.3.1.

§ 10.1.6
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før opholds- og legearealer er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 8.1.

§ 10.1.7
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret affaldshåndtering som anført under lokalplanens § 8.6.

Ophævelse af servitutter

§ 11.1.1
Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 167 ophæves følgende servitut inden for lokalplanens område, Matr.nr. 28ay, Frederikssund Markjorder:

Titel: Lokalplan nr. 72
Tinglyst: 30.08.1996
Løbenummer: 912677-17

Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægter

§ 11.2.1
Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 167 ophæves lokalplan nr. 015, Lokalplan for et byomdannelsesområde ved Lille Blødevej, for det område, der er omfattet af lokalplan 167.

Retsvirkning

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer.

Dispensation

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre, Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

Ekspropriation

I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.

VEDTAGELSE

Således vedtaget af Frederikssund Byråd. Dato for vedtagelse er den 6. marts 2024 efter reglerne i planloven.

Tina Tving Stauning Borgmester / Torben Kjærgaard Kommunaldirektør